作者: Ümi 玉米

歡迎來到Ümi’s ∞ space，我是玉米，目前剛拿到在德國環境微生物學博士，是個大自然愛好者，我會在此跟大家分享工作、生活、學習、旅行、身邊朋友的一些小故事和資訊，以及近期個人有興趣的話題，有興趣的讀者也很歡迎跟我對話。為了讓不懂中文的朋友們看懂，這裡會有些文章會是英文的版本。若文章有任何錯誤或不妥，請不吝指教。 為何要叫做Ümi「玉米」呢? 「玉米」是我從六歲就有同學幫我取的綽號，因為我的本名幾乎是一樣的發音。德文的[ Ü ] 跟台灣的注音符號「ㄩ」是一樣的發音，並且這個　Ü　看起來其實很像兩個眼睛加上一個大大的微笑，剛好符合我開朗的個性，因此我很喜歡這個德文字母！ Welcome to Ümi’s sharing space. I am a lover of nature. Here is a space for me to share what I learnt, experienced and thought. From reading, traveling and meeting people. If you are also interested in the topics I shared, or want to share your stories with me, feel free to communicate with me. Why use ” Ü “, because in German, it sounds part of my Mandarin name and it looks like a big smile, which is always shown on my face. 😉

[德國房產投資] 德國 vs. 台灣：穩健房東的買房投資需知

Ümi 玉米發表留言

如果你打算在德國買房投資，必須先放下台灣那套「公設比、找管理員、兩年翻倍」的習慣。德國房地產市場是一場馬拉松，它的價值隱藏在「建築年代」的細節裡。

一、 德國建築年代簡介：從百年老房到現代節能宅的維修陷阱
二、 台德投資環境核心差異
三、 告別投機思維：為什麼在德國當個「守法房東」才是長期獲利關鍵？

一、 建築年代簡介：這房子在台灣算「古蹟」，在德國是「資產」

德國房子的年齡直接決定了它的持有成本。相比台灣房子超過 30 年就擔心結構安全，德國的老房（Altbau）反而含金量更高。（延伸閱讀：[德國房產投資]：新房 vs. 準新房的性價比探討）　

  • 1919 年以前 (老建築)： 挑高 3.5 米以上、實心磚牆。在台灣這叫古蹟，在德國這是最受租客歡迎的頂級物件。結構極強，且完全沒有現代化學有害建材。
  • 1950 – 1979 年 (戰後重建)： 雖然功能性強，但常有「平屋頂漏水」和「隔音差」的問題。買這類房子要看它的保溫層（Dämmung）做了沒，否則冬天暖氣費會讓租客想搬家。
  • 1980 – 1989 年 (後現代)： 結構紮實，但要注意**「石棉 (Asbest)」**問題。這在台灣老屋也常見，但在德國，清除石棉有嚴格法律規定，費用非常驚人。
  • 2000 年至今 (現代建築)： 節能標準極高，幾乎不需要維修，但買入單價也最高，會壓縮你的初期投報率。

二、 台德投資環境核心差異

1. 「虛坪」 vs. 「實坪」：德國沒有公設比

  • 台灣： 買房要算 30%-35% 的公設比。你買 30 坪，室內可能只有 20 坪。
  • 德國： 買的是 Wohnfläche (居住面積)。你買到的就是「室內實坪」。樓梯、大廳雖然共用，但不計入買賣坪數。
  • 啟示： 德國的實坪單價看起來貴，但實際得到的空間比台灣多得多。

2. 投報率的真實對比

  • 台灣： 台北市租金回報率僅約 1.5% – 2%。大家買房是賭「房價會漲」。
  • 德國： B 類城市（如萊比錫、哈瑙）租金回報率可達 4% – 6%。
  • 啟示： 德國房產是強大的「現金流」工具，適合追求穩定被動收入的人。

3. 法律的天秤：德國是「租客天堂」

這是台灣房東最不習慣的地方：德國法律極度保護租客。

  • 租約不定期： 只要租客按時交租，房東幾乎不能趕人。
  • 買賣不破租賃： 換了房東，租約自動延續。你想收回自住（Eigenbedarf）必須符合極其嚴格的法律門檻，絕非發個簡訊就能請租客搬走。

三、 投機 vs. 穩健投資：你是哪一種房東？

在德國想玩「短線炒作（投機）」非常困難。

  • 投機稅： 持有不到 10 年就轉手，增值部分會被課徵高額稅率。
  • 交易成本： 仲介費、公證費、轉讓稅合計約佔房價 10%-15%，短線買賣很難獲利。

但如果你想當一個「守法的好房東」：

雖然法律保護租客，但這也帶來了極高的穩定性。德國租客一旦入住，通常會住上 5 年、10 年甚至更久。只要你遵守法規（定期按物價指數漲租、保持房屋品質），這套資產管理系統會像精密的德國時鐘一樣，幫你穩穩收租數十年。

💡 總結建議

  • 不要投機： 德國不是讓你兩年翻倍的地方。
  • 專注投資： 如果你想要的是「法治健全、制度透明、租金回報穩定」的標的，德國是首選。
  • 善用制度： 德國的管理費雖然含維修儲備金，看似成本高，但這些都能抵扣你的租金所得稅。政府實際上在鼓勵房東透過長期持有的方式來養房。

延伸閱讀：

[德國房產投資]：新房 vs. 準新房的性價比探討

[德國買房] 房東稅務必修課：從看房到收租，如何讓每一分錢都變成合法節稅紅利？

Ümi 玉米發表留言

在德國買房出租，除了穩定的現金流，最迷人的就是強大的「節稅功能」。德國稅務局對積極經營的房東其實很慷慨，只要懂法規，支出也能變收入，省下的稅金就是你下一間房的首付款。

一、 買房前：連看房的油錢/車資/住宿都能抵？

二、 持有中：利息、維修與家具的報稅祕辛

三、 進階法：家族借貸與二帳戶模型

四、 特別提醒：避開「買後三年內花超過 15%裝修」地雷

五、 同場加映：為什麼高收入者「抵稅」更有感？累進稅率 (Progressiver Steuertarif)簡介

一、 買房前：別讓你的「尋房成本」白白流失

在成交之前，為了投資所產生的開銷，只要能證明獲利意圖，皆可視為「預支的廣告費用」。

  • 看房里程費：建議以「真實成本」（含車資、油錢、保險、維修）申報，而不只是單純的里程補貼（每公里報 0.3 歐元）。
  • 誤餐津貼：
    • 超過 8 小時但未滿 24 小時：14 歐元。
    • 整整 24 小時（例如週末的中間那天）：28 歐元。
    • 移動日（例如週五出發、週日回家）：這兩天不論幾小時，都各算 14 歐元。
      • 若是整個週末看房行程（五、六、日）可以報： 14 (五) + 28 (六) + 14 (日) = 56 歐元（這筆錢直接從應稅收入扣掉）。
    • 住宿費（按收據報銷）這個就很大方了！只要妳是為了看房、交屋、或處理房產事務產生的住宿：
      實報實銷：飯店或 Airbnb 的收據只要留好，全額都可以當作「Werbungskosten（支取收入之費用）」抵稅。 注意：收據上如果含早餐，早餐金額要扣掉（因為伙食已經給妳津貼了）。
  • 進修費：為了研究投資所參加的專業課程、書籍，皆可抵扣。

二、 持有中：支出即是降低稅基的武器

  • 利息全額抵：房貸中「利息」的部分可 100% 抵稅，但本金（Tilgung）不可。
  • 巧妙折舊 (AfA)：
    • 建物 vs 土地：土地不折舊，只有建物能抵。祕訣： 在購屋契約中明確區分建物比例，爭取更高的折舊額度。
    • 動產分開算：廚房（EBK）、家具、割草機等，建議在契約中單獨標價，除了省下部分「不動產移轉稅」，還能縮短折舊年限（如：廚房 10 年，800歐以下小物甚至能當年抵完）。
  • 維修分攤 (§ 82b EStDV)：較大筆的修繕費，你可以選擇在當年度一次抵完，或分 2-5 年分攤，靈活應對你當年的收入高低。

三、 進階法：專業投資人的資金配置

  • 家族借貸：向家人借錢，你付的利息幫你抵掉最高 45% 所得稅，家人收到的利息僅扣 25% 資本利得稅（內外現省 20%）。
  • 二帳戶模型：將租金收入優先還掉「不能抵稅的自住房貸」，房屋維修則改用「可抵稅的投資房貸」支付。
  • 十年免稅轉手：持有滿 10 年後轉手給配偶（夫妻盪鞦韆 Ehegattenschaukel），可依「新成交價」重新開始高額折舊。

四、 特別提醒：避開「買後三年總共花 15%裝修費」地雷

這是新手房東最常踩的坑：買房後前 3 年總共的維修費，若超過「建築物（Gebäude）」購入價值的 15%，不能當年一次抵完，必須分 40-50 年慢慢扣。很有可能你根本不會持有這個房產超過11年，原本前幾年就可以抵掉的稅，分散到40-50年抵，很不划算！怎麼算？（總額制）

這 15% 是指從你「交屋（Besitz, Nutzen und Lasten）」那天開始算起，往後推 36 個月內，所有維修與翻修開支的總和。

  • 計算基準：不是成交總價，而是「建築物（Gebäude）」的價格（要扣除土地價值）。
  • 計算公式： 3 年內總維修支出≤建築物價格×15%

這是一個「一歐之差，天壤之別」的規則！如果你在 3 年內花了 15.01%，這筆錢會被視為「anschaffungsnahe Herstellungskosten（與取得相關的建築成本）」。

超過了：這整筆維修費不能一次抵扣，必須併入房屋成本，跟著房子一起分 40 或 50 年 慢慢折舊（每年只能抵 2% 或 2.5%）。這對你的現金流會產生巨大的打擊！

沒超過：當年度維修費多少，就能直接抵扣當年度多少租金所得（即時節稅）。

  • 解決方案：精算翻修金額。若想「大修」，建議分階段施作，或避開前三年15%的敏感期。

💡 五、 同場加映：為什麼高收入者「抵稅」更有感？

在德國，抵稅的多寡跟你的家庭總年收入直接相關。德國採取的是累進稅率 (Progressiver Steuertarif)，白話說就是：你賺得越多，最後那一塊錢要繳給國家的比例就越高。

以下是 2025/2026 年（個人申報）的大致稅率級距（單身為例，夫妻合併申報則金額翻倍）：

年收入級距 (約略值，數字每年都會些微調整)稅率 (邊際稅率)
約 €11,784 以下0% (基本免稅額)
約 €16,001 – €66,76024% – 42% (隨收入線性增加)
約 €66,761 以上42% (高收入分界點)

這對房東意味著什麼？

假設你的年薪是 €70,000，你的邊際稅率就是 42%。 這代表：如果你今年因為修房子或貸款利息產生了 €1,000 的抵稅額度，這 €1,000 會從你「最高稅率」的那部分扣除。

計算公式：€1,000 (支出) x 42% (稅率) = €420 (政府退還給你的稅)

換句話說，高收入房東的維修費，政府變相幫你出了將近一半！ 這也是為什麼在德國，房產投資被視為高薪族群最有效的「合法節稅」工具。

💡 總結建議：
在決定要不要在買房前三年大修房子前，先看看自己當年度的預估總收入。如果今年剛好有大筆獎金收入，導致稅率跳升，那今年就是報稅抵扣的最佳時機！

💡 夫妻合併報稅：1+1 > 2 的節稅魔力
在德國，夫妻最常用的方式是合併報稅。簡單來說，稅務局會把兩人的收入加在一起，除以二之後計算稅率，再乘以二。

  • 收入級距翻倍：
    原本個人年收入 €66,760 以上要繳 42% 的稅，如果是夫妻合併申報，這個門檻就翻倍變成約 €133,520。這代表夫妻兩人加起來只要在 13 萬歐元以內，就不一定會被課到最高階的稅率。
  • 「負負得正」的節稅法：
    如果太太是高薪工程師（稅率 42%），而先生負責管理房產且帳面上因為大筆「維修費」或「折舊」產生了暫時性的虧損。在合併申報時，先生房產的「虧損」可以直接抵銷先生的「高薪收入」。

舉例： 太太年薪 8 萬，先生房產帳面虧損 1 萬。合併後家庭總所得變 7 萬，稅務局會退還先生那 1 萬塊原本被扣掉的 42% 稅金（約退回 €4,200）。

當然收據、名義都要清楚向稅務局交代喔！

🏠 總結：在德國房東為什麼要懂稅？
在德國買房，你不只是在買一個遮風避雨的地方，你是在買一個「合法的稅務緩衝空間」。懂得利用 建築折舊 (AfA)、貸款利息 以及 家族借貸，能讓你的家庭實質淨收入增加，這也是德國房產投資能長久穩健的核心秘密。

房東與稅務師的合作關係：不要期待每個稅務師都會主動幫你省錢，他們通常只負責「記錄」。身為投資人，你必須：

  1. 具備基礎知識：看懂建築比例與 15% 規則。
  2. 主動引導：主動提供收據並詢問優化方案。
  3. 投資優先：節稅是獎金（Bonus），一間房子若沒稅收優惠就不賺錢，那它就不是好投資。


⚠️ 重要聲明 (Disclaimer)：
以上內容僅為基於線上資料、一般法規與個人經驗之分享，不構成法律或專業稅務建議。德國稅法極其複雜且經常變動（例如：不同年度的免稅額調整），且每個家庭的財務狀況（例如：課稅等級 Steuerklasse 的選擇）皆不同。真正每個人報稅的狀況，還是務必請專業稅務師 (Steuerberater) 根據你的具體情況進行個案分析 (tailor-made) 喔！

[德國買房] 攻略：投資房選址，專業投資人的 A、B、C、D 城市戰略

Ümi 玉米發表留言

何精準選址？專業投資人的 A、B、C、D 城市戰略

在德國買投資房，最常犯的錯誤就是「買在自己住的附近」。專業投資人會告訴你：你的居住地 (Wohnort) 不等於你的投資地 (Investitionsstandort)。買投資房是一門嚴謹的生意，你需要先建立一套清晰的「搜索模型 (Suchprofil)」。

📍 本篇地點選擇攻略導覽：

  1. 核心邏輯：居住地不等於投資地
  2. A、B、C、D 類城市的定義與優劣
  3. 未來性指標：這座城市的未來發展性
  4. 微觀地點 (Mikrolage) 與物業管理
  5. 針對留學生家長與跨國投資人的建議

1. 核心邏輯：建立你的 Suchprofil (搜索條件)

買房前，你必須先定調你的「商業模式」。德國房地產成功的第一步是保持專注，例如：先專注在Ｂ類城市，好好的研究目標城市的市場價格、地段形象、未來發展等，不要頻繁變換城市目標。

  • 戰略契合度 > 地理距離： 雖然離家近方便看房，但如果當地投報率極低，你應該將眼光投向 100 公里外更具潛力的 B 類城市。
  • 長期持有策略： 對於大多數領薪族來說，穩定的租金流入（Buy-and-Hold）比頻繁買賣更具稅務優勢。

2. A、B、C、D 類城市的殘酷現實

德國將城市按規模與經濟吸引力分為四類，這直接決定了你的收益與風險：

  • A 類城市 (A-Lage)：頂級城市（如：柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福）
    • 投資邏輯： 資產保值。
    • 優缺點： 需求極高、安全性最強，但價格昂貴，租金投報率通常僅落在 2%-3%。
  • B 類城市 (B-Lage)：區域中心（如：萊比錫、波昂、紐倫堡 or 大A城市旁的鄰近城市，如：法蘭克福邊的Hanau）
    • 投資邏輯： 回報與增值的「甜蜜點」。
    • 優缺點：具備強大經濟支撐或大學城背景，最有機會拿到 5% 以上的投報率，並且在未來增值的空間較大。
  • C/D 類城市：小型城鎮或偏遠鄉村
    • 投資邏輯： 追求極高現金流。
    • 優缺點： 位置差，房價極低，但具備高度的單一產業風險與空置風險，新手請慎重考慮。

3. 未來性指標：這座城市的未來發展性

在決定地點前，你必須檢核三個硬指標，而非憑感覺：

  • 人口預測 (Bevölkerungsprognose)： 透過數據確認該地區人口是否持續移入，或是處於萎縮狀態，建議要有50,000以上居民的城市才開始考慮。
  • 經濟引擎： 附近是否有大型雇主（如工廠、知名辦公區）或歷史悠久的研究型大學？
  • 未來基礎建設： 不要只看現狀，要確認是否有未來的交通擴建計畫（如新設 S-Bahn 站點）。

4. 微觀地點 (Mikrolage) 與物業管理

選好城市後，細節決定了你能租多少錢：

  • 交通便利性： 距離大眾運輸（U-Bahn 或 S-Bahn）步行 10-15 分鐘內 是不變的金律。
  • 附近的生活機能：步行可到達的超市、健身房or餐廳也很重要
  • Hausverwaltung (物業管理)： 德國完善的物業制度能確保公共設施、垃圾處理與冬季剷雪都有專人負責。這種制度化管理讓你即便身處台灣或跨城投資，也能維持資產的高品質與安全性。

5. 針對投資人與留學生家長的建議

相比台灣僅約 1.5% – 2.5% 的租金回報，德國 B 類城市具備更高的利基。

  • 家長策略： 若小孩在德國唸書，與其幫小孩繳 3-5 年「一去不回」的租金，不如直接在大學城(B-Lage)置產。小孩畢業後，這間房產將成為家裡穩定的被動收入來源。

結語：

與其幫房東繳房貸，不如幫自己累積未來的被動收入！選對地點，讓德國的資產為你工作。

下一篇預告：

[德國房產投資]：新房 vs. 準新房的性價比探討

[德國房產投資]：新房 vs. 老房的性價比探討

Ümi 玉米發表留言

在德國買房投資，新成屋（Neubau）的價格往往讓人望而卻步。許多投資者轉向老房子，想透過「翻修增值」來提升利潤。但根據 2026 年最新的市場實測，真正的獲利甜蜜點其實是在 1990 年以後（特別是 1992 年後）的物件。這不僅是建築品質的提升，更與兩德統一後德國建築法規的大幅修訂密切相關。

本文段落重點：

一、 德國建築分水嶺：為什麼 1992 年後的房子最值得買？
二、 各年代老房的詳細比較與維修陷阱
三、 Dresden 房價數據實測：60 平方米公寓的兩代成本對決
四、 1990 年後公寓的翻修真相：不一定要大修也能收租
五、 給台灣投資人的實戰建議：當個聰明的資產配置者

一、 德國建築分水嶺：為什麼 1992 年後的房子最值得買？

在德國房地產史中，1990 年是一個極其重要的轉折點。隨著東西德統一，德國建築法與能源法規經歷了一次大規模的整合與修訂。

  1. 建築法大修改： 為了整合東西德不同的建築標準，德國政府修訂了全國通用的建築法規（BauGB），對於抗震、防火及結構穩定性設定了極高的標準。
  2. 能源法規起點： 1990 年代初開始實施更嚴格的隔熱要求，這意味著 1992 年以後落成的房子，其能源效率已具備現代雛形。
  3. 優質建材普及： 避開了早期工業化時代的有毒建材（如石棉、鉛管），這個時期的房子在健康與環保指標上相對安全。

二、 各年代老房的比較

了解不同年代的建築特徵，能幫助你在掃貨時快速過濾掉高風險物件。以下是德國各時期建築的詳細解析：

1. 1919 年以前（Gründerzeit/老建築）：買的是古董與品味

  • 特徵： 實心磚牆、3.5 米挑高屋頂、精美石膏裝飾、經典木地板（Dielenboden）。
  • 優點： 空間感無敵，租客極度喜愛。完全沒有現代化學有害建材，通風性好。
  • 維修重點： 地下室易潮濕（早期地基缺乏防水層）；外牆修繕受文化遺產（Denkmalschutz）保護法限制。

2. 1919 – 1949 年（戰間期與重建）：重視結構安全性

  • 特徵： 為了節省建材，牆體明顯變薄。
  • 風險： 隔音極差；戰時建材品質不一，需檢查鋼結構與承重牆是否鏽蝕。

3. 1950 – 1979 年（經濟奇蹟與戰後）：能源黑洞區

  • 特徵： 簡約外牆、平屋頂、大量使用鋼筋混凝土與廉價預製件。
  • 風險： 平屋頂漏水是通病；熱橋效應導致冬天牆角極易發霉。

4. 1980 – 1989 年（後現代主義）：隱形殺手，可能致癌的建材「石棉」

  • 地雷： 石棉 (Asbest) 使用的高峰期。
  • 維修成本： 如果需要拆除石棉，清理費用是普通裝修的 3 倍以上。

5. 1990 – 1999 年（現代標準起點）：CP值最高的選擇

  • 優點： 建築法規已完善，禁止使用石棉，多為穩定的斜屋頂（Satteldach）比上會積水漏水的屋頂維修負擔小。
  • 能源： 保溫效果接近現代標準，水電管線處於優良使用期。

6. 2000 年至今（永續與智慧建築）：高回報的代價

  • 優點： 幾乎不需要翻修，隔音與節能表現極佳，可以target高收入高質感族群。
  • 缺點： 購入價格極高，初期收益率（Yield）會被壓縮，可能建築材料品質沒有上個世紀好，2010年後大部分建材都從某個大國進口，如果建商不挑好建材品質，可能會有偷工減料的嫌疑，智慧型家具也很常壞掉。

三、 Dresden 房價數據實測：60 平方米公寓的兩代成本對決

以在 Dresden 租屋市場流動性最高的 60 平方米（約 18 坪）公寓為基準，2026 年的市場行情如下：

  • 新成屋 (Neubau 2024+)：精華地段單價已達每平方米 6,000 – 6,500 歐元。總價：約 360,000 – 390,000 歐元。
  • 1990 年後老房 (Bestand 1990-1999)：精華地段單價約在每平方米 3,500 – 4,000 歐元。總價：約 210,000 – 240,000 歐元。

數據結論： 買入 1990 年後的公寓，總價比新房省下約 150,000 歐元。這筆預算彈性讓投資者能更輕鬆應對各類市場變化。

四、 1990 年後公寓的翻修真相：不一定要大修也能收租

很多人擔心老房就要花重金翻修，但 1990 年後的房子最大的優勢在於：如果你不追求極致的超高租金，其實根本不需要大規模裝修。

只要你在挑選物件時確認屋況良好（Substanz gut），你的投入可以極低：

  • 美容級處理： 簡單的牆面粉刷、或鋪設耐磨新地板即可，預算可控制在 5,000 歐元 內。
  • 軟裝備齊： 購買一些基本家具、安裝一套堪用的廚房。
  • 即刻收租： 這種「微調式投入」雖然租金可能沒辦法像新成屋那麼高，但因為你的初始購入成本極低，最終算下來的純投報率（Yield）反而比精裝房更高。

這類房子就像是一台保養良好的二手車，不需要換引擎，換個內裝就能跑得很穩。

五、 給台灣投資人的實戰建議：當個聰明的資產配置者

在德國投資，不需要追求廣告裡最華麗的新房，而要追求「資產的ＣＰ值」。

  • 買入策略： 鎖定 1992 年後、單價約每平方米 3,500 – 4,000 歐元的標的，地段沒那麼好甚至有機會每平方米殺價到3000歐元。
  • 極簡主義投資： 如果屋況好，連粉刷都可以省，直接購買基本家具就招租，甚至不用買家具出租，但就可能會被 Mietpreisbremse限制。
  • 長期價值： 這類房子維護容易、投報率高（Yield 約 4% – 5%），是建立穩定被動收入的首選。

只要掌握了年代規律與建築特性，你就能在德國房市中找到最適合自己的穩健組合！

現在有沒有發現德國房價比台灣的便宜很多呢！？　未來會再跟大家繼續探討德國買房的大小事！

[德國買房] 攻略：認識節稅與財務增值的利基

Ümi 玉米發表留言

很多在德國奮鬥的朋友們，領著不錯的薪水，卻看著高額的所得稅（Lohnsteuer）心痛。每個月薪資單（Lohnabrechnung）發下來，扣掉稅金和保險後，還要繳一筆不菲的房租給房東。朋友們常問我：「我不確定會待在德國一輩子，買房划算嗎？」

我會說：只要你預計還會待 3-5 年以上，買房自住就是最頂級的理財，買房出租甚至可以合法抵稅。 與其幫房東繳房貸，不如幫自己存下第一間房！

其實，德國房產不只是「住」的地方，它更是可以成為一個強大的財務與稅務槓桿。

本文快速導覽：
1. 三年免稅規則（跨年度邏輯）
2. 為何建議持有 4-5 年？
3. 高薪族出租「合法退稅」
4. 德國供需現況與 5% 投報利基
5. 管理：Hausverwaltung 讓你省心省力

1. 關鍵的「三年免稅」規則：給自己留一條增值的退路

在德國，賣房獲利通常要課重稅（併入個人所得稅率），除非你持有滿 10 年。但針對自住，法律有個大優惠：只要你在出售當年度、以及前兩個「歷年」（Kalenderjahre）都住在那裡，獲利就 100% 免稅！

真實案例： 我在 2024 年底簽約，2025 年初入住。依照稅法，我只要在 2027 年初賣掉，中間增值的錢一毛稅都不用繳。這就是為什麼我說「住滿三年（跨三個年度）」是一個黃金切入點。

2. 為什麼建議至少持有 4-5 年？

雖然法律上「跨三年」就免稅，除非你可以買到遠低於市價的物件，實務上我會建議大家(一般人)做好持有 4-5 年 的心理準備。原因很簡單：購房附加費（Kaufnebenkosten）。

在德國買房，你需要支付：

  • 契稅（Grunderwerbsteuer）： 3.5% – 6.5%（視聯邦州而定）
  • 公證費與地籍登記（Notar & Grundbuch）： 約 2%
  • 仲介費（Maklerprovision）： 約 3.57% 這些規費加起來大約佔房價的 10% – 12%。(當然不透過仲介買房馬上省下一筆！)
    如果你只住一年就賣，房價很難在短時間內漲過這 10% 的成本。但如果你持有 4-5 年，這幾年省下的房租、加上房價的自然增值，通常就能輕鬆覆蓋掉這些初始支出。即使到時候你決定離開德國或換房，這間房產也已經幫你賺到了紮實的「第一桶金」。

3. 出租的稅務魔法：高薪族的「合法退稅」神器

如果你之後搬走改成長期出租，或者是買房「純投資」，稅務利益會更明顯。

  • 利息與雜費抵稅： 自住房的利息不能抵稅，但出租房的貸款利息、物業費、甚至是修繕費，通通可以拿來抵銷你的個人所得稅。
  • 隱形的提款機（AfA 折舊）： 每年申報建築價值 2% – 3% 的「虛擬折舊」。對於 30%-42% 稅級的朋友，這等於是讓政府變相幫你付房貸。

如果你已經有了自住房，或者你更看重長期的稅務利益，那麼「買房出租」才是真正的稅務優化核心。

  • 德國人的致富祕密： 很多德國人一輩子租房，卻在外面買好幾間房出租。因為自住的房貸利息不能抵稅，但出租房的可以！
  • 第一年的退稅大禮包： 買房初期的貸款設定費、維修費、家具費，全部可以抵扣你的個人所得稅。對於 30%-42% 稅級的高薪族群來說，買房第一年往往能拿回數千甚至上萬歐元的退稅。
  • 折舊（AfA）： 每年還可以申報建物價值的 2% – 3% 作為虛擬支出來抵稅，讓你的租金收益幾乎是「免稅現金流」。

4. 市場現況：供不應求的紅利

  • 極度競爭的租房市場： 德國不斷吸引外來移民與專業人才進場，待滿５年甚至可以拿到德國護照，但新成屋的供應速度遠趕不上人口移入。在柏林、慕尼黑或法蘭克福，幾百人搶一間房是常態。
  • 供需失衡： 在一個很多租客排隊求租、新屋很難蓋出來的市場裡，身為「房東」的你擁有極高的定價權與資產安全性。(當然德國法律還是有保障租客的，這也讓出租市場維持健康不泡沫化)
  • 跨國配置的利基： 相比台灣買房出租僅約 1% – 2% 的微薄回報，在德國，選對地點要拿到5% 甚至以上的租金回報率是真的辦得到的！ 這不僅吸引了投資者，對於來德國唸書的學生家長來說，與其幫小孩繳3~5 年「一去不回」的昂貴房租，不如直接配置一間房產，讓房租轉化為家裡的資產。

5. 專業管理：Hausverwaltung 讓你省心省力

很多人擔心在德國買房後，維修或管理會很麻煩。這就不得不提到德國成熟的 Hausverwaltung (房產管理) 制度：

  • 全方位的公設維護： 從樓梯間清潔、花園除草、冬天剷雪到垃圾清運，Hausverwaltung 都會安排專業人員處理。你不需要像在台灣有時要親自跟鄰居協調公共區域的清潔。
  • 維修儲備金 (Instandhaltungsrücklage)： 德國法律規定屋主每個月都要繳納物業費（Hausgeld），其中一部分會存入「維修儲備金」。當大樓需要更換屋頂或外牆拉皮時，直接從這筆錢撥款，不會發生突然要籌大筆錢而產生糾紛的情況。
  • 代管服務 (Sondereigentumsverwaltung)： 如果你以後把房子租出去，你甚至可以付費請管理公司擔任你的代理人（SEV），幫你處理租客的疑難雜症、收租、甚至是水電結算。

這種制度化管理，讓德國房產成為一種非常「乾淨」的資產，即便你人不在德國，也能維持房屋的高品質。

總結：從做中學

我自己是從買一間稍微大一點的房子自住開始，透過「分租房間（WG）」先試水溫，親自體驗如何透過稅務申報把錢拿回來。買第一間房是你最好的學習過程，一旦掌握了流程，你就能更自信地邁向純投資房的領域。

買房只是開始，透過節稅與長期規劃，與其幫房東繳房貸，不如幫自己累積未來的被動收入！ 讓原本上繳的租金與稅金，翻轉成你的資產！

下一篇預告：
如何選址？專業投資人的 A、B、C、D 城市戰略

[德國買房] 輕鬆選房：10步驟AI助手指南

Ümi 玉米發表留言

在德國看房，如果只靠自己慢慢查德文資料、實地一間一間跑，其實非常耗時間。
尤其是投資型房產，很多問題 不用到現場就可以先淘汰。

這篇文章分享我實際在用的做法：
👉 把 AI 當成您的第一線分析助理，在看房前先跑完一套檢查流程。

如果時間有限、或房子離您住的地方很遠，至少跑完 STEP 0～3 (甚至~5)，再決定要不要去看房。

在開始之前：怎麼把 AI 問「問對」？

AI 強不強，關鍵不在模型，而在你怎麼問。一個好用的 AI 問題，其實只要抓住這個邏輯就好：

告訴它是誰 → 現在的情境 → 要它做什麼 → 用多保守的標準 → 請它說明原因

實務上，我會固定包含這幾個元素：

  • ROLE：請 AI 扮演誰（投資顧問、法律顧問、估價師）
  • CONTEXT：物件資訊與你的投資前提
  • TASK：你要它完成的任務
  • BOUNDARIES：保守假設、法律優先
  • REASONING：請它說清楚判斷邏輯

下面的 STEP 0～10，就是用這個結構一路跑下來。

🟢 STEP 0｜這間房值得花時間嗎？（10 分鐘篩選）

目的：快速淘汰不值得研究的物件

把 Exposé 或房屋連結貼給 AI，告訴它：

  • 城市／區域
  • 價格、坪數、屋齡
  • 目標是出租投資

請 AI 回答三件事：

例如：
冷租是否至少可 cover 貸款 or 暖租是否可 cover 貸款＋管理費

最值得立刻確認的 3 個風險是什麼？（通常會出現在以下文件）

  1. 最近一次 WEG-Protokoll
  2. 最新 Jahresabrechnung
  3. 現行 Wirtschaftsplan
  4. 值不值得進入下一步詳細審查？

➡️ 如果 AI 判斷「結構性不適合」，直接放棄。

🟡 STEP 1｜價格合不合理？有沒有殺價空間？

目的：建立理性的出價邏輯

請 AI 根據：

  • Exposé 價格
  • 屋況
  • 地段
  • 租金潛力（Kaltmiete、Möbelzuschlag、Stellplatz 租金）
  • 目前利率

給你三個價格區間：

  • 保守價
  • 合理價
  • 偏高但可接受價

👉 你的出價 = 合理價 − 利率與未來風險緩衝
📌 以我目前的經驗：
一定可以殺價！但有個限度，而且要有合理的理由！
2-Zimmer Wohnung 如果有能力砍到 原本定價的10% 已經算很厲害了，所以如果他價格一開始就高太多到殺20%都無法接受的價格，除非你掌握很多房子的弱點來斡旋，不然可以不用浪費時間～

🟠 STEP 2｜現有租約風險（如果房子已出租）

目的：避免接手「雷租客」一個你改不了的租約，就算想自己搬進去也很難趕走現有的租客

把租約貼給 AI，請它幫你找出：

  • 對新屋主不利的條款
  • 租金調整限制
  • 修繕責任歸屬
  • 任何「模糊但危險」的地方

如果租約本身就高度不利，
就算數字好看，也要非常保守。

🟡 STEP 3｜合法租金上限（非常關鍵）

目的：確認你「算得到的租金」是否合法

請 AI 根據當地：

  • Mietspiegel
  • Mietpreisbremse

告訴你在合法範圍內：

  • Kaltmiete 上限
  • Möbelzuschlag
  • 車位租金

並請它指出：
👉 哪些租金寫法最容易被告

🚫 合法租金算不清楚，這間房就不該買。

🔵 STEP 4｜房屋本體的長期成本風險

目的：抓出未來 10–15 年最貴的坑

Ideally上傳近3年的
1. WEG會議紀錄
2. Jahresabrechnung
3. Aktuellen Wirtschaftsplan
請 AI 分析：

  • 常見老化問題
  • 最可能的大筆支出
  • 最容易被忽略但很貴的項目

特別關注：
Heizung、屋頂、外牆、地下車庫、Sonderumlage

🟤 STEP 5｜天然災害與保險風險

目的：避免「便宜但高風險」的房子

請 AI 分析地址的：

  • 洪水／暴雨風險
  • ZÜRS 分級
  • 是否需要 Elementarversicherung
  • 若沒有公開資料，可以寫email信詢問賣家或仲介，按照法律他們要如實的回答你問的所有問題，所以務必保留所有的email證據！

📌 地下室 + 高風險區，一定要非常小心。
例如：我近期看德勒斯登易北河附近的房子：
2002、2013 年都曾大淹水
→ 就一定要搞清楚：
1. 是否有保險
2. 修復計畫與內容 or 已翻修的結果
3. 地下室與電梯是否已全面翻修
4. 低價是否「合理反映風險」

🟧 STEP 6｜代租代管是否適合遠端屋主？

目的：確認你是不是在買一份麻煩

把代租代管合約貼給 AI，請它幫你判斷：

  • 哪些條款對屋主不利
  • 修繕多少金額應先通知屋主

🟥 STEP 7｜真實現金流與稅務

目的：看最保守情況你撐不撐得住

請 AI 幫你做一個「保守版」現金流模型，包含：

  • 稅
  • 利息
  • 管理費
  • 修繕成本

並區分哪些支出可以折舊，哪些不行。

🟪 STEP 8｜利率風險與談判籌碼

目的：把高利率變成你的武器

幾乎確認要買這套房，詢問貸款仲介利率後，請 AI 計算：

  • 目前你問到的利率％買房成本是多少？房貸付款是否有辦法被租金cover？
  • 若剛好銀行貸款利率正在往上升，利率每上升 0.1%，對你 10 年總成本的影響？

再問它：
👉 是否構成重新談價的合理理由？

⚫ STEP 9｜退出策略

目的：確保這不是只能抱一輩子的房子

請 AI 分析：

  • 10 年後的典型買家是誰
  • 轉售流動性如何
  • 哪些因素會影響價格

🟢 STEP 10｜最終 Go / No-Go

最後一定要問 AI 的問題：

請站在理性投資人的角度告訴我：

  • 為什麼該買？
  • 為什麼不該買？
  • 如果要買，3 個不可妥協的前提是什麼？

➡️ 只要有一個前提不成立，就暫停。

結語

AI 不能幫你做決定，
但它可以幫你：

  • 少看爛房
  • 少踩雷
  • 把時間留給真正值得看的物件

您不是在「問 AI」，而是在用 AI 幫您跑一套投資流程。幫助您省下許多寶貴的時間！

更多德國買房文章請參閱：
[德國買房1] 從0開始，找到理想住宅的實戰筆記！
[德國買房2] 必備：貸款、Notar簽買房合約注意事項

撿到一個「可分解」塑膠，我才知道原來我也誤會了這件事…【Elba Buildungsurlaub】Part 2

Ümi 玉米發表留言

第三天，我們一早又下水潛水了🌊。這次的深度比較淺，大概就是沿著海岸邊進行調查和採樣。水下的世界依然迷人，各種魚在身邊穿梭，有時還能看到小生物藏在岩縫與海草裡。但我們這次的任務不只是欣賞，而是要用科學的方法來「認真撿垃圾」——而且是有系統地撿。

🔬 用三種方法，量(預)測海裡的塑膠量

老師教了我們三種簡單但很有科學依據的採樣方式，讓我們能了解塑膠在海底、岸邊沙子和水面不同地方的分布情況：

沿線撿拾法（Transect） 我們拉出一條 30 公尺的捲尺，沿著海底鋪開，在捲尺兩側約 1～2 公尺的範圍內撿拾所有看到的塑膠垃圾。這樣就能粗略估計這一段海底的塑膠密度。 格網撿拾法（Quadrat Surface Sampling） 　用一個 50×50 公分的方框，放在海底或岸邊的沙地上，撿起裡面所有的塑膠。重複多次之後，就能統計出這一區的塑膠數量與種類。 沙子篩選法（Sediment Sampling） 　這個超有趣！我們用同樣的方框挖沙子，放進桶子裡，加大量鹽巴讓水變得很鹹，然後攪拌。因為塑膠密度比較低，就會浮上來，再用濾網把它們撈起來。這個方法可以找出沙子裡的微塑膠碎片。

我被分到第一組，負責沿線撿拾法。沒想到潛著潛著，我居然在一根被固定在海底的繩子上，撿到了一塊「生物可分解」塑膠。它已經卡在那裡一陣子，邊緣都變白、變脆，但很明顯它還在那裡，「沒有」分解。

這也成了下午課的完美開場。

🚯「生物可分解」不等於「海裡會消失」

很多人（包含以前的我😅）以為只要看到包裝上寫「biodegradable」，意思就是「它會在自然環境中自動分解、沒事了」。但其實，這句話藏了很多細節！

左邊是我在上面照片上撿到的塑膠袋(在水裡真的可以延伸的很大，想像一下如果他被海龜或其他生物誤以為是可以吃的食物吃進肚子裡……)，它可能原本是像右邊那個用來裝廚餘的生物可分解塑膠。

下午的課程，我們老師 Johanna 用一張「四象限圖」清楚地解釋了塑膠的分類方式👇

她用兩個軸線來分類塑膠：

一個是「原料來源」：生物基（生植材料） vs 石化基（石油） 另一個是「是否可生物分解」：在特定條件下能否被物理性＋化學性＋(微)生物性將塑膠分解成「 二氧化碳CO₂ 和水」

於是就有了四種組合：

🌱生物基＋可分解：像 PLA、PBS、PHB，最初其實是醫療用材料，後來才拿來做包裝。但它們大多需要高溫高濕的「工業堆肥」環境（約 60°C）才分得掉，海裡因為溫度不夠高，所以分解超慢。近年來生物可分解塑膠約只占全部塑膠產量的 1%而已1。

🌿 生物基＋不可分解：例如用植物製的 PET 瓶，雖然原料來自植物，但化學結構跟一般 PET 幾乎一樣，照樣不會分解。

⛽ 石化基＋不可分解：就是我們最熟悉的傳統塑膠，像 PE、PET、PP、PS 等。

🧪 石化基＋可分解：像 PBAT、PCL 等，多使用在農業用途，例如：蓋在土上預防草長出來的布，這些主要是與生物基材料混合來改善分解性，但是否真的能完全在自然環境中「完全」被分解，目前還有爭議。

👉 重點是：「生物基」≠「一定可以輕易被分解」，「可分解」≠「海裡也分解」。

歐盟的 EN 13432 標準，要求「可堆肥」分解的塑膠要在 50-60°C 的工業堆肥環境中，90 天內分解 90% 以上2。但你可以想像，海水哪會這麼熱😅(如果是這樣應該真的世界末日了)？結果就是，這些「可分解塑膠」到了海裡，其實跟一般塑膠差不多，最後碎裂成更細的微塑膠，反而更難清理。

♻️回收系統還沒跟上

另一個大家比較少注意到的問題是：這些「新型塑膠」往往跟現有的回收系統不相容。

例如： PLA 如果混進 PET 瓶回收鏈，會影響整批的品質；PBAT 等也有類似問題。所以很多回收廠其實根本不收這些材料，最後只能被焚燒或掩埋。

所以，如果沒有對應的回收與處理機制，「可分解塑膠」不但沒解決問題，有時甚至讓系統更複雜。

🌱 我的小小反思

老實說，在撿到那塊「可分解」塑膠之前，我也以為這是一個很環保的解方。
事實上這還是一個好的方向，畢竟想像一下生物可分解塑膠被分解的速度還是比一般石化塑膠還要來的快，只是特定的狀態下可以更加速3，是否比較環保要取決於人們的使用與丟棄方式！但不等於我們就可以隨便亂丟這種新型塑膠！我在德國因為有些裝狗狗便便的袋子就是寫生物可分解，還真的有人就這樣丟在路邊的樹下或草上，而且很多次，超級傻眼！
但這堂課讓我重新認識這些標籤背後的意涵。材料創新當然重要，但足夠的教育還是要有，如果消費者不了解它的特性，或是沒有完善的回收系統來配合，它們很可能就只是「換了一種形式的垃圾」而已。

📚 參考資料：

  1. Challenges and opportunities of biodegradable plastics: A mini review. Waste Management & Research, 35(2), 132–140. UNEP (2021). ↩︎
  2. European Committee for Standardization (CEN). EN 13432: Requirements for packaging recoverable through composting and biodegradation. Haider, T. P. et al. (2019). ↩︎
  3. Plastics of the Future? The Impact of Biodegradable Polymers on the Environment and on Society. Angewandte Chemie Int. Ed., 58(1), 50–62. Rujnić-Sokele, M., & Pilipović, A. (2017). ↩︎
潛水撿到的塑膠垃圾

看不見的垃圾： 潛水時看到的塑膠真相【Elba Buildungsurlaub】Part 1

Ümi 玉米發表留言

今年九月，我第一次善用德國工作的一項很棒的福利——Buildungsurlaub（進修假）而且是跑到義大利去潛水+上課！
在德國工作，每個人每年都有多五天的特殊假期 (從21-30天往上另外+5天)，可以用來參加進修課程，不論是與工作相關，或是關於社會議題、身心健康、甚至環境永續都算數。更棒的是，只要事先和人資HR 說好，還能把假延到下一年，湊成連休十個工作天(兩周)！
老實說，一開始我只是覺得這個制度太棒了，不用就太可惜。但沒想到，這趟旅程竟然喚醒了我內心那份對「環保」的熱誠。

圖 1 : 分析潛水撿到的塑膠垃圾

其實我平常也一直在實踐一些小小的環保習慣：
盡量重複使用塑膠袋、買東西用自己的布製購物袋、減少垃圾的產生、盡量做好回收分類，甚至偶爾參加淨灘或環保志工活動。
我知道這些只是微小的步驟，但我始終相信，
只要每個人都願意多做一點，小行動也能累積成大改變。

然而，在這一週的課程裡，我更深刻地體會到，
環保不只是「少用塑膠」或「分類回收」這麼簡單。
我們的每一個選擇——從生產、消費到丟棄——
其實都與整個地球的生態息息相關。
而改變的力量，往往就藏在我們以為「微不足道」的日常裡。

當我第一次在海底看到塑膠袋被固定浮球的繩子纏住(我應該花了至少5分鐘拆解這塊塑膠袋)、以及在珊瑚附近的塑膠綁繩時 (圖 1, 2, 4)，有某種感慨。那個塑膠袋與條綁繩都很不起眼，但它們像一道提醒：我們日常不經意使用一次性的塑膠，正悄悄改寫海底的生命故事。

潛水現場的那一刻

在義大利 Elba 潛水的第一天我們早上上課、下午下海。老師在潛水時，撿到這一段用來固定物品的塑膠繩——看起來是被海流帶到那裡，然後纏住了底下的生物。這幾天潛水時還遇到成群的梭魚（barracuda），章魚，扇狀珊瑚等，周圍生機盎然，但當我把注意力放在砂底與珊瑚上，總會想起那一條塑膠袋與綁繩：這裡的海洋不是無憂的樂園，它承載著我們製造出來的東西，也承載著問題。

圖 2

數字讓人頭皮發麻（但很重要）

在課堂上同學與老師討論到幾個讓我震驚的事實：
全球塑膠生產在過去二十年快速成長，2019 年年產量已達約 460 百萬噸（Mt）1（4.6億噸）[可以想像🚛 約 4,600,000 台滿載垃圾的垃圾車重量，這些垃圾車首尾相連 → 能繞地球一圈（地球赤道約 40,000 公里）]，並且每年以 8% 成長。這代表我們生產的塑膠規模極大，且仍在持續成長。 
至於流入海洋的塑膠量，估算指出每年約 4.8–12.7 百萬噸的塑膠流入海洋（不同研究方法與年度會有差異）2。這個數字雖然有不確定性，但足以說明「我們不是少量污染，而是大量持續注入新的塑膠廢棄物」想像一下，這是每分鐘一台垃圾車倒進海裡的速度，年年增加！而且如果沒有人為打撈清除，近百年內不會消失！
關於廢塑膠的處理：過去研究與統整指出，全球回收率仍然偏低（全球回收只占~10%），大量塑膠其實還是累積在填埋或自然環境中——這也就是為什麼我們能在海岸與海底看到零碎的塑膠。 

圖 3: 流入海洋的塑膠資訊圖 Plastic in the Marine Environment (Eunomia, 2016)3

塑膠怎麼在海裡「演變」成生態問題

在水下我們看不到的是微小的變化：一開始塑膠表面被物理與化學侵蝕、變粗糙，會先長上一層薄薄的生物膜（biofilm），接著會有浮游生物或更小的動物附著、鈣化並慢慢形成「新的固定表面」。這其實會改變原本依賴自然固定基底（例如：珊瑚、海草）的生物固定一個表面的生存模式——塑膠本體(就算是沉積到海底的塑膠)大部分都是飄來飄去或是很容易被海流帶著走，無法長年固定在一個表面，某些需要固定表面的生物會很難照到合適的地方，或是好不容易固定了一段時間的基底，也很脆弱，容易被破壞。這會大大改變生態系統。

圖 4 :上面長了一些海洋生物的塑膠固定繩

這些微觀過程讓我在潛水時對海床上的每一塊塑膠碎片都多了一層擔心：它不只是「垃圾」，還可能是生態結構與物種分布的幫兇。

什麼能被清理？什麼無法？

課堂上我們討論到一個殘酷的現實：大量塑膠會沉到海底或被掩埋，這部分幾乎無法完全用打撈清除。近幾年的研究也指出深海（水深超過200公尺，光線無法穿透的海洋區域。甚至是超過1000公尺，完全無光、低溫、高壓的區域）沉積可能成為巨大的塑膠「儲存庫」，課堂說約「94% 」沉到人類難以到達的海底，研究通常強調分布高度依賴塑膠類型、海流、附著生物、分解速度等複雜機制。換句話說：表面上我們撿到的只是冰山一角。所以我們還是要繼續努力！

更讓我不安的連結：微塑膠與人類

圖 4 : 看起來很美味的義大利 🇮🇹 海鮮佳餚

課堂提到的微塑膠議題，當天晚上我錯誤點了貝類的海鮮披薩 (因為我沒聽懂 local 義大利老闆的解釋）住在德國缺海的我很喜歡海鮮，但對貝類沒有那麼愛，特別是經過了這次上課之後😅 我邊吃晚餐邊想老師當天講的：其實很多貝類會累積大量的微塑膠，那我當晚吃下去的食物不就……？近年研究已找出微塑膠能出現在人體內的證據（例如：血液與胎盤等檢出報告4），雖然對健康的長期影響仍在研究中，但這個事實足夠讓我們重新思考「塑膠真的只是為了方便＋省錢的替代品？」這件事。 

當天的心情與小結

潛水看到那些塑膠時，既難過又有點生氣與無奈——不是對哪一個人，而是對整套系統：生產、消費、廢棄處理、法規、企業責任，都在共同決定海洋與人類的未來。我開始理解：光靠志工撿垃圾是不夠的；我們需要從源頭改變（生產設計、材料選擇、政策推動、消費習慣）。

如果你也像我一樣愛海、也吃過海裡長大的生物，或只是想為下一代留下一個更乾淨的海洋，請在留言告訴我：你會願意改變哪一件小事？（我先說：採買時減少購買過度使用塑膠包裝的物品！）

以上只有部分前面幾天的課程分享，後面還有續集喔！

主要參考資料

  1. Global Plastics Outlook: Economic Drivers, Environmental Impacts and Policy Options (OECD, 2022) ↩︎
  2. Jambeck, J. R. et al., Plastic waste inputs from land into the ocean (Science, 2015) ↩︎
  3. Plastic in the Marine Environment (Eunomia, 2016) ↩︎
  4. 微塑膠在人類體內檢出的研究（如 Leslie et al., 2022；Ragusa et al., 2021/2022 等） ↩︎

[德國買房] 必備：貸款、Notar簽買房合約注意事項

Ümi 玉米1 則迴響

在德國買房，不論是自住還是投資，整個流程對外國人來說常常是資訊不對稱又語言障礙重重的任務。這篇文章分享我自己的買房經驗，希望對也想在德國買房的你有幫助。

🏠 買房的三大步驟（可以同步進行）

  1. 找到理想物件
    鎖定你想要的區域與預算，確定有哪些物件是你「喜歡 + 負擔得起」的組合。這是整個流程的起點。
    👉 更多找房經驗請見上一篇：[德國買房]從0開始，找到理想住宅的實戰筆記！
  2. 了解貸款條件
    一旦你大致抓到可承擔的價格範圍，就可以開始詢問貸款仲介貸款方案。這個階段的目標是了解：
    • 你可以貸多少比例？
    • 在你當下身份與條件下，哪家銀行給的利率最好？
    • 等到真的下定決心要買哪棟房子後，準備好所有資料+做足功課，才去問2～3間可能貸款給你的銀行（但如果想省事，找貸款仲介也行，但最好找能夠幫你negotiate利率的仲介！
  3. 找到值得信任的 Notar（代書）
    不管你有沒有仲介，最終房產交易必須經由 Notar 公證。建議在確定要買的物件後，就開始找適合的 Notar，並安排初步諮詢。

💰 我的貸款經驗：仲介 vs 自行洽談

要跟德國銀行貸款，至少要有以下其中一個條件：永久的工作合約 or 德國永久居留證，剩下的當然就是你的存款證明等，兩者都有當然可以貸款的比例較高，需要的首付較低！
剛開始我什麼都不懂，房仲推薦的貸款仲介我也聯絡過。但後來發現，其實自己也可以透過這些方式取得很接近甚至更好的資訊：

在比價網和幾位貸款仲介接觸後，我發現：因為我沒有德國永久居留，願意貸款給我的銀行就只有少數幾家。既然如此，我乾脆直接聯絡那些銀行，比較利率與談判空間。
這樣的好處是：

  • 有機會談到更好條件
  • 省去仲介溝通成本
  • 有些銀行直接處理流程也比較快

🤔 那還需要貸款仲介嗎？

我最後沒使用貸款仲介，但這邊有個前提要說清楚：如果你的德文不太好，建議還是可以考慮透過仲介。

為什麼？因為德國銀行非常在意你是否理解貸款合約。如果你語言能力太差，銀行甚至會因此拒絕放款。透過會講德文的貸款仲介協助，會順利很多。

🏦 我實際聯絡了哪些銀行？

我總共聯絡了三家銀行，其中兩家是有親自安排 Termin 去分行面談（這裡的 Termin 就是預約時間）。

最終選擇的是 Volksbank 旗下的 Schwäbisch Hall。
選擇理由：

  • 利率條件與其他家差不多
  • 不會一直推銷其他保險產品（這點對我來說很重要）

有一家雖然利率也OK，但一直要我買其他保險，真的太煩，就放棄了。

📌 小建議：
你其實可以用 A 銀行的報價去跟 B 銀行談，看能不能談到更好的利率。這在德國是可以接受的「談判技巧」。

📜 合約階段與 Notar 的注意事項

當你決定買下某個物件，就要請 Notar 擬定買賣合約。Notar其實網路上找看看評價應該就好了，畢竟德國Notar的篩選過程非常嚴謹 (每個城市有固定名額，要律師考試成績Top 2%才可以開始排隊，有些律師甚至排了一輩子也當不到Notar)
擬定買賣合約時建議你：第一份初稿就要找德文好的朋友幫你看合約，自己也要仔細閱讀條款(當然可以用輔助翻譯)，有不懂的地方一定要「問清楚」！！！
買房合約在正式簽約前是可以修改的。我自己的經驗是修改了三次，Notar 現場邊念合約又一邊修正了一些錯字與內容。總之，絕對不要怕麻煩！

🚫 外國人不能犯的錯：盡量不要有「翻譯」的人陪同！

這點非常重要，尤其是如果你是外國人、又需要透過德國銀行貸款：

簽約當天去 Notar，如果德文夠好，盡量不要讓Notar知道你帶翻譯員（除非你是捧著現金去全額付款買的房）。頂多只能帶懂德文的親友陪同。[德文不好的人，當然可以帶翻譯，只是會很麻煩，因為連貸款文件都要翻譯，所有正式文件都要「公證」翻譯（德國合法認證翻譯人員所翻譯的文件），所以會花很多時間和金錢]，基本上買忙合約都已經是前擬定＋審核好，簽約當天不太會改內容！

原因是：
如果 Notar 文件上註明你是靠翻譯理解合約的，銀行會覺得你「可能不了解合約內容」，因此很可能會拒絕放款。所以就算你德文不夠好，也千萬不要正式帶一位「翻譯」進 Notar 事務所簽合約。非正式的德國好友就可以(也要特別注意Notar沒有把「翻譯人」寫在合約裡)。

如果你也在德國買房的路上，希望這篇經驗分享能幫助你少走彎路！
有問題或想交流的地方，歡迎留言或私訊交流～！

[德國買房]從0開始，找到理想住宅的實戰筆記！

Ümi 玉米1 則迴響

看房經驗談，希望可以幫正在找房買房的您，省下一些時間～

2024年7月，我開始在德國看房。因為知道自己會看不少間，又是買房新手，我一開始就用 Excel 製作了記錄表格，把每間看過的房子資訊都詳細整理，包括：

  • 看房日期、地址、房型、坪數、建築年份、是否裝修
  • 價格（含稅總價與單價）、樓層、能源消耗等級（E級以下不考慮）
  • 是否需付仲介費、租金預估、地下室狀況、有無車位
  • 屋主是否自住等等

我也參考了很多中文和德文的看房文章。超慶幸自己有做紀錄＋拍照錄影，不然真的會忘光！

🌱 看房初期：邊看邊摸索，從模糊到明確

起初我其實不太確定自己要買什麼樣的房子，新舊房都看，甚至連負擔不起的新房也去看。但大概看了第 5 到第 10 間後，我就漸漸知道自己想要什麼了。(德國買房跟台灣很不一樣，很多德國人怕麻煩，而且在預算範圍內的物件也不多，不像台灣人會看上百間才買，聽說有些人看不到10個物件就買了！)

比如：
第一間是超過 100 年的老房，外觀跟室內都很漂亮，但樓梯間像鬼屋，地下室又濕又霉，我立刻列入拒絕往來戶。之後我就開始有方向了：

🧭 我的結論是：「**二手的一房一廳公寓（2-Zimmer Wohnung）**最適合我目前單身無小孩的生活型態。」等有居住生活伴侶後再一起規劃更大的房子也不遲！

第11間看完後，我就決定專注找類似的房型與地點。這間房後來還真的成為我的最終選擇，我總共看了21間，來來回回比了很久，第11間在我心中還是最合適，而且它後來居然還沒賣出，甚至讓我砍價！我前後看了4–5次，直到11月才決定下訂。買房還是要看緣份啊！

🔍 看房第一步：從哪裡找房子？

這是我最常用的網站推薦：
Kleinanzeigen (多為屋主刊登的二手房，比較有機會找到CP質高, 不透過仲介賣的房子)
ImmoScout24 (介面清楚，篩選功能強，是我最常用的平台。)
immowelt.de (介面沒那麼好用, 可能多一點選擇)
各大仲介或是建商的網站通常都會在後兩者刊登，或是由他們自己的網站or其他的合作商去賣房子，我也有問到Tecis-KAI (他們主要是賣投資的預售屋, 或是改裝的房, 通常可以包代租代管, 較少for自住)

✉️ 寫信看房：我怎麼聯繫賣方？

一看到有興趣的房子，我就會馬上寫信詢問。這是我常用的德文信模板（for 自住）：

Sehr geehrte Frau/Herr [屋主或仲介姓氏],
Ich interessiere mich für die Wohnung und würde sie mir gerne ansehen.
Ich arbeite in [公司名], daher suche ich eine Wohnung in der Nähe zum Kauf.
Könnten Sie mir bitte das Exposé, das WEG-Protokoll, die Abrechnung und den Wirtschaftsplan der Wohnung zusenden?
Vielen Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
[你的名字]

📄 三份看房文件一定要看（至少先用 Google 翻譯掃過）

等你鎖定想要的房型後，這三份文件一定要先過一遍：

Abrechnung（年收支報表）
看看 Nebenkosten（房屋共管費用）包含哪些項目。
檢查 Rücklage（維修基金）是否足夠，建議大樓至少 20 萬歐，否則日後修屋頂或暖氣時，每戶都要分攤，會很傷！
WEG-Protokoll（屋主會議紀錄）
建議看過去 5 年內的，觀察有無重大爭議、怪鄰居或高額支出討論。
Wirtschaftsplan（預算計畫）
檢查近期有無裝修計畫或潛在支出。知道房子過去維修紀錄，才能估算你未來還要投入多少裝修費用。

🏡 三大買房考量重點

1、地點：超級無敵重要，真的要考慮自己的需求以及未來是否有機會出租=當投資的物件。這個部份很簡單，google map＋看房錢後在附近逛逛，就可以解決！我自己是直接選擇在公司附近，但是也同時在大眾交通工具方便的地方，我去看房子都是「騎腳踏車」去看房，所以因為我覺得可以平日騎腳踏車到公司工作，以及可以走路到S-Bahn都很重要。

2、自己能夠負擔的「價格」：我個人的原則：房貸本金＋利率(甚至是+Nebenkosten)，每個月不可以超過稅後月收入1/3 (大概也是我每個月扣掉基本支出可以存下來的金額<為了買房我超省😂>)。貸款部分請看－貸款篇
德國基本上是可以貸款100%的，但是因為我還沒有拿到永久居留（一直拖，沒有去申請😂 想說直接申請護照，結果要等超級久）所以只能貸款最多90%，加上稅和仲介費，基本上我要自備大概至少賣價的21%。每一間房子都可以殺價，但殺價的方法不是像買衣服那種，而是要用很理性的方式跟他說你的預算在哪裡，政府官方的價格區間在哪裡，考慮到屋齡，屋況等，覺得每平方米的房價是否合理等，去跟房仲or屋主討論價格。
Nebenkosten (除了買房價格與稅率以外的其他每個月固定型支出：例如：暖氣費、管理費、垃圾費、水費等）稅務、出租可能性，出租大概可以出租多少，是否可以cover房貸，這些都很重要！德國房子的優點是只要你是買二手房，很有機會Kaltmiete可以cover掉貸款。但真的要經過計算後才可以下手，因為有些Nebenkosten（例如 Rücklage）就無法轉嫁到租客身上。
順帶一提，能源等級很重要，因為2028年左右德國可能就要強制實施能源改革，特別是要買老房的朋友們，可能要看一下你買的那個城市的城市規劃能源concept，如果要買的那套房的能源供給尚未符合未來的規定，那就要把可能要多花的錢考慮進去(例如:大樓儲蓄Rücklage夠不夠把oil的暖氣系統換成Wärmepumpe)。

3、自己想要什麼樣子的房子: 低樓層公寓還是高樓層大樓？有無電梯？多大坪數？怎麼樣的房型？陽台或大落地窗要面向哪一個方向？能源等級最低可以接受多少？有沒有需要or想要重新翻修？在不在意風水？(因為這些是未來買下手就不能改的部分！)
a. 公寓大樓樓層：
不考慮 1 樓（隱私差）、也不考慮頂樓（夏天太熱），若是 3 樓以上一定要有電梯（搬家太累）！
b. 陽台：
我很確定我一定要有陽台，而且陽台(大面積採光面)一定要是向南,向西 or 向西南，個人認為向南是最好的因為我覺得德國的太陽在冬天的時候真的很少，基本上冬天的時候太陽都在南邊，如果像西邊的話夏天可能會有西曬太熱的問題，所以我個人認為最好的就是向南的陽台，因為之前租的房，最大面的採光面就是向南。
c. 大小與隔局：
我有考慮一間房間要出租給別人=變成雅房的話，怎麼樣的房型最適合。因為當初的我考慮到當初的伴侶的遠距關係，很有機會只有在這裡進辦公室上班的時候才會住在這，週末就住在另一半的家，這樣我基本上不太需要大房間。意思是說房型的兩間房間不能完全打通，必須都要有門隔著。畢竟貸款繳起來還是會有壓力的，雖然自己一個人住還是比較有隱私和安靜，但如果一間房間出租給別人，減輕財務負擔也很棒！所以我最後選擇只看50平房米以上，可以變成兩間雅房的公寓。
我最後選擇的房型平面圖如下：
d. 風水：
我自己買房的時候只有簡單上網查一下風水然後避開掉一些基本的部分然後我是蠻在意這個房型是不是有缺角所以我買的房，很方正的。

我有點在意風水，所以是一定要是方正的，好險當初有特別挑方正的房型，住起來真的超級舒服，沒有壓迫感，採光超級好！我其實買房後才詢問一個了解風水的朋友，她才跟我說廚房盡量不要在中間，或是至少洗衣機和洗碗機都不要在房子的正中間 (但可惜我家就只有那裏可以接水管,裝那兩台機器, 但只要不要太常使用它們, 就有機會減少影響)！至少缺角的部分不用特別去處理，只要處裡一些流年運勢的部分就好，住得舒服最重要！
e. 房屋年齡：
應該是很多台灣人會在乎的，畢竟聽說台灣的房子很難撐過30-50年，但德國的房子很多都真材實料，維護得很好！我自己買了1970年的房，所以到現在屋齡55年！是有聽說最好買1990年之後蓋好的房子，好像是因為東西德統一後1990年德國建築法規有大改革，後續的改革比較偏向能源政策形的改革，所以比較還好！也有一個說法是：新房子不一定會比老房子好，因為很多近十年蓋的房子材料都可能都不是德國或者不是歐洲生產的材料，所以反而更容易壞，考量CP值應該是1990到2010年帶的房子是最好的！
f. 前屋主是否自住：
我在看房子的時候有一個屋主他自己賣的是出租的房，然後他自己就非常的誠實地說啊，因為是出租給別人的，所以他在整修的時候都是用最便宜的材料，畢竟這就只是拿用來投資而已！所以說如果是屋主自住的房子，通常房子裡面的用料可能會比較好。

🛠️ 我買的這間：入住後的心得
目前搬進來三個月，住起來每天都好開心！12樓的view可以遠眺Taunus的山，天氣好就幾乎每天都可以看夕陽，真的感覺很幸福！
好險我的廚房和廁所都已經裝好了，雖然很明顯是1970年代的樣式，比較old school，但是德國品質真的不是蓋的～電路管線是Simens西門子的，廚房是AEG的，前房主住在這裡20年跟都沒有換過，意思是這一套廚房撐超過20年了，而且我大整理＋打掃後，看起來很新，不像用超過20年的家具，烤箱爐子都能繼續使用，Ｍade in Germany真的太厲害了！
住進來後我目前只有裝一台小的洗碗機，廁所浴簾＆蓮蓬頭重新裝，陽台重新粉刷，一些窗簾和燈飾和家具換掉等，雖然都是自己來，超累，但一點一點弄起來真的很有成就感。!

🎉 結語：這趟旅程收穫滿滿！
看房那幾個月，我真的瘋狂請教周圍有經驗的朋友，也感謝很多人幫忙搬家、給建議。
目前入住超過三個月，每天都覺得自己買到對的房子，心情很好！
📝 如果你對買房流程、貸款、Notar 簽約有興趣，請見我的下一篇分享～[德國買房2] 必備：貸款、Notar簽買房合約注意事項

感謝你讀到這裡！