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[德國買房] 輕鬆選房：10步驟AI助手指南

Ümi 玉米發表留言

在德國看房，如果只靠自己慢慢查德文資料、實地一間一間跑，其實非常耗時間。
尤其是投資型房產，很多問題 不用到現場就可以先淘汰。

這篇文章分享我實際在用的做法：
👉 把 AI 當成您的第一線分析助理，在看房前先跑完一套檢查流程。

如果時間有限、或房子離您住的地方很遠，至少跑完 STEP 0～3 (甚至~5)，再決定要不要去看房。

在開始之前：怎麼把 AI 問「問對」？

AI 強不強，關鍵不在模型，而在你怎麼問。一個好用的 AI 問題，其實只要抓住這個邏輯就好：

告訴它是誰 → 現在的情境 → 要它做什麼 → 用多保守的標準 → 請它說明原因

實務上，我會固定包含這幾個元素：

  • ROLE：請 AI 扮演誰（投資顧問、法律顧問、估價師）
  • CONTEXT：物件資訊與你的投資前提
  • TASK：你要它完成的任務
  • BOUNDARIES：保守假設、法律優先
  • REASONING：請它說清楚判斷邏輯

下面的 STEP 0～10，就是用這個結構一路跑下來。

🟢 STEP 0｜這間房值得花時間嗎？（10 分鐘篩選）

目的：快速淘汰不值得研究的物件

把 Exposé 或房屋連結貼給 AI，告訴它：

  • 城市／區域
  • 價格、坪數、屋齡
  • 目標是出租投資

請 AI 回答三件事：

例如：
冷租是否至少可 cover 貸款 or 暖租是否可 cover 貸款＋管理費

最值得立刻確認的 3 個風險是什麼？（通常會出現在以下文件）

  1. 最近一次 WEG-Protokoll
  2. 最新 Jahresabrechnung
  3. 現行 Wirtschaftsplan
  4. 值不值得進入下一步詳細審查？

➡️ 如果 AI 判斷「結構性不適合」，直接放棄。

🟡 STEP 1｜價格合不合理？有沒有殺價空間？

目的：建立理性的出價邏輯

請 AI 根據：

  • Exposé 價格
  • 屋況
  • 地段
  • 租金潛力（Kaltmiete、Möbelzuschlag、Stellplatz 租金）
  • 目前利率

給你三個價格區間：

  • 保守價
  • 合理價
  • 偏高但可接受價

👉 你的出價 = 合理價 − 利率與未來風險緩衝
📌 以我目前的經驗：
一定可以殺價！但有個限度，而且要有合理的理由！
2-Zimmer Wohnung 如果有能力砍到 原本定價的10% 已經算很厲害了，所以如果他價格一開始就高太多到殺20%都無法接受的價格，除非你掌握很多房子的弱點來斡旋，不然可以不用浪費時間～

🟠 STEP 2｜現有租約風險（如果房子已出租）

目的：避免接手「雷租客」一個你改不了的租約，就算想自己搬進去也很難趕走現有的租客

把租約貼給 AI，請它幫你找出：

  • 對新屋主不利的條款
  • 租金調整限制
  • 修繕責任歸屬
  • 任何「模糊但危險」的地方

如果租約本身就高度不利，
就算數字好看，也要非常保守。

🟡 STEP 3｜合法租金上限（非常關鍵）

目的：確認你「算得到的租金」是否合法

請 AI 根據當地：

  • Mietspiegel
  • Mietpreisbremse

告訴你在合法範圍內：

  • Kaltmiete 上限
  • Möbelzuschlag
  • 車位租金

並請它指出：
👉 哪些租金寫法最容易被告

🚫 合法租金算不清楚，這間房就不該買。

🔵 STEP 4｜房屋本體的長期成本風險

目的：抓出未來 10–15 年最貴的坑

Ideally上傳近3年的
1. WEG會議紀錄
2. Jahresabrechnung
3. Aktuellen Wirtschaftsplan
請 AI 分析：

  • 常見老化問題
  • 最可能的大筆支出
  • 最容易被忽略但很貴的項目

特別關注：
Heizung、屋頂、外牆、地下車庫、Sonderumlage

🟤 STEP 5｜天然災害與保險風險

目的：避免「便宜但高風險」的房子

請 AI 分析地址的：

  • 洪水／暴雨風險
  • ZÜRS 分級
  • 是否需要 Elementarversicherung
  • 若沒有公開資料，可以寫email信詢問賣家或仲介，按照法律他們要如實的回答你問的所有問題，所以務必保留所有的email證據！

📌 地下室 + 高風險區，一定要非常小心。
例如：我近期看德勒斯登易北河附近的房子：
2002、2013 年都曾大淹水
→ 就一定要搞清楚：
1. 是否有保險
2. 修復計畫與內容 or 已翻修的結果
3. 地下室與電梯是否已全面翻修
4. 低價是否「合理反映風險」

🟧 STEP 6｜代租代管是否適合遠端屋主？

目的：確認你是不是在買一份麻煩

把代租代管合約貼給 AI，請它幫你判斷：

  • 哪些條款對屋主不利
  • 修繕多少金額應先通知屋主

🟥 STEP 7｜真實現金流與稅務

目的：看最保守情況你撐不撐得住

請 AI 幫你做一個「保守版」現金流模型，包含：

  • 稅
  • 利息
  • 管理費
  • 修繕成本

並區分哪些支出可以折舊，哪些不行。

🟪 STEP 8｜利率風險與談判籌碼

目的：把高利率變成你的武器

幾乎確認要買這套房，詢問貸款仲介利率後，請 AI 計算：

  • 目前你問到的利率％買房成本是多少？房貸付款是否有辦法被租金cover？
  • 若剛好銀行貸款利率正在往上升，利率每上升 0.1%，對你 10 年總成本的影響？

再問它：
👉 是否構成重新談價的合理理由？

⚫ STEP 9｜退出策略

目的：確保這不是只能抱一輩子的房子

請 AI 分析：

  • 10 年後的典型買家是誰
  • 轉售流動性如何
  • 哪些因素會影響價格

🟢 STEP 10｜最終 Go / No-Go

最後一定要問 AI 的問題：

請站在理性投資人的角度告訴我：

  • 為什麼該買？
  • 為什麼不該買？
  • 如果要買，3 個不可妥協的前提是什麼？

➡️ 只要有一個前提不成立，就暫停。

結語

AI 不能幫你做決定，
但它可以幫你：

  • 少看爛房
  • 少踩雷
  • 把時間留給真正值得看的物件

您不是在「問 AI」，而是在用 AI 幫您跑一套投資流程。幫助您省下許多寶貴的時間！

更多德國買房文章請參閱：
[德國買房1] 從0開始，找到理想住宅的實戰筆記！
[德國買房2] 必備：貸款、Notar簽買房合約注意事項

撿到一個「可分解」塑膠，我才知道原來我也誤會了這件事…【Elba Buildungsurlaub】Part 2

Ümi 玉米發表留言

第三天，我們一早又下水潛水了🌊。這次的深度比較淺，大概就是沿著海岸邊進行調查和採樣。水下的世界依然迷人，各種魚在身邊穿梭，有時還能看到小生物藏在岩縫與海草裡。但我們這次的任務不只是欣賞，而是要用科學的方法來「認真撿垃圾」——而且是有系統地撿。

🔬 用三種方法，量(預)測海裡的塑膠量

老師教了我們三種簡單但很有科學依據的採樣方式，讓我們能了解塑膠在海底、岸邊沙子和水面不同地方的分布情況：

沿線撿拾法（Transect） 我們拉出一條 30 公尺的捲尺，沿著海底鋪開，在捲尺兩側約 1～2 公尺的範圍內撿拾所有看到的塑膠垃圾。這樣就能粗略估計這一段海底的塑膠密度。 格網撿拾法（Quadrat Surface Sampling） 　用一個 50×50 公分的方框，放在海底或岸邊的沙地上，撿起裡面所有的塑膠。重複多次之後，就能統計出這一區的塑膠數量與種類。 沙子篩選法（Sediment Sampling） 　這個超有趣！我們用同樣的方框挖沙子，放進桶子裡，加大量鹽巴讓水變得很鹹，然後攪拌。因為塑膠密度比較低，就會浮上來，再用濾網把它們撈起來。這個方法可以找出沙子裡的微塑膠碎片。

我被分到第一組，負責沿線撿拾法。沒想到潛著潛著，我居然在一根被固定在海底的繩子上，撿到了一塊「生物可分解」塑膠。它已經卡在那裡一陣子，邊緣都變白、變脆，但很明顯它還在那裡，「沒有」分解。

這也成了下午課的完美開場。

🚯「生物可分解」不等於「海裡會消失」

很多人（包含以前的我😅）以為只要看到包裝上寫「biodegradable」，意思就是「它會在自然環境中自動分解、沒事了」。但其實，這句話藏了很多細節！

左邊是我在上面照片上撿到的塑膠袋(在水裡真的可以延伸的很大，想像一下如果他被海龜或其他生物誤以為是可以吃的食物吃進肚子裡……)，它可能原本是像右邊那個用來裝廚餘的生物可分解塑膠。

下午的課程，我們老師 Johanna 用一張「四象限圖」清楚地解釋了塑膠的分類方式👇

她用兩個軸線來分類塑膠：

一個是「原料來源」：生物基（生植材料） vs 石化基（石油） 另一個是「是否可生物分解」：在特定條件下能否被物理性＋化學性＋(微)生物性將塑膠分解成「 二氧化碳CO₂ 和水」

於是就有了四種組合：

🌱生物基＋可分解：像 PLA、PBS、PHB，最初其實是醫療用材料，後來才拿來做包裝。但它們大多需要高溫高濕的「工業堆肥」環境（約 60°C）才分得掉，海裡因為溫度不夠高，所以分解超慢。近年來生物可分解塑膠約只占全部塑膠產量的 1%而已1。

🌿 生物基＋不可分解：例如用植物製的 PET 瓶，雖然原料來自植物，但化學結構跟一般 PET 幾乎一樣，照樣不會分解。

⛽ 石化基＋不可分解：就是我們最熟悉的傳統塑膠，像 PE、PET、PP、PS 等。

🧪 石化基＋可分解：像 PBAT、PCL 等，多使用在農業用途，例如：蓋在土上預防草長出來的布，這些主要是與生物基材料混合來改善分解性，但是否真的能完全在自然環境中「完全」被分解，目前還有爭議。

👉 重點是：「生物基」≠「一定可以輕易被分解」，「可分解」≠「海裡也分解」。

歐盟的 EN 13432 標準，要求「可堆肥」分解的塑膠要在 50-60°C 的工業堆肥環境中，90 天內分解 90% 以上2。但你可以想像，海水哪會這麼熱😅(如果是這樣應該真的世界末日了)？結果就是，這些「可分解塑膠」到了海裡，其實跟一般塑膠差不多，最後碎裂成更細的微塑膠，反而更難清理。

♻️回收系統還沒跟上

另一個大家比較少注意到的問題是：這些「新型塑膠」往往跟現有的回收系統不相容。

例如： PLA 如果混進 PET 瓶回收鏈，會影響整批的品質；PBAT 等也有類似問題。所以很多回收廠其實根本不收這些材料，最後只能被焚燒或掩埋。

所以，如果沒有對應的回收與處理機制，「可分解塑膠」不但沒解決問題，有時甚至讓系統更複雜。

🌱 我的小小反思

老實說，在撿到那塊「可分解」塑膠之前，我也以為這是一個很環保的解方。
事實上這還是一個好的方向，畢竟想像一下生物可分解塑膠被分解的速度還是比一般石化塑膠還要來的快，只是特定的狀態下可以更加速3，是否比較環保要取決於人們的使用與丟棄方式！但不等於我們就可以隨便亂丟這種新型塑膠！我在德國因為有些裝狗狗便便的袋子就是寫生物可分解，還真的有人就這樣丟在路邊的樹下或草上，而且很多次，超級傻眼！
但這堂課讓我重新認識這些標籤背後的意涵。材料創新當然重要，但足夠的教育還是要有，如果消費者不了解它的特性，或是沒有完善的回收系統來配合，它們很可能就只是「換了一種形式的垃圾」而已。

📚 參考資料：

  1. Challenges and opportunities of biodegradable plastics: A mini review. Waste Management & Research, 35(2), 132–140. UNEP (2021). ↩︎
  2. European Committee for Standardization (CEN). EN 13432: Requirements for packaging recoverable through composting and biodegradation. Haider, T. P. et al. (2019). ↩︎
  3. Plastics of the Future? The Impact of Biodegradable Polymers on the Environment and on Society. Angewandte Chemie Int. Ed., 58(1), 50–62. Rujnić-Sokele, M., & Pilipović, A. (2017). ↩︎
潛水撿到的塑膠垃圾

看不見的垃圾： 潛水時看到的塑膠真相【Elba Buildungsurlaub】Part 1

Ümi 玉米發表留言

今年九月，我第一次善用德國工作的一項很棒的福利——Buildungsurlaub（進修假）而且是跑到義大利去潛水+上課！
在德國工作，每個人每年都有多五天的特殊假期 (從21-30天往上另外+5天)，可以用來參加進修課程，不論是與工作相關，或是關於社會議題、身心健康、甚至環境永續都算數。更棒的是，只要事先和人資HR 說好，還能把假延到下一年，湊成連休十個工作天(兩周)！
老實說，一開始我只是覺得這個制度太棒了，不用就太可惜。但沒想到，這趟旅程竟然喚醒了我內心那份對「環保」的熱誠。

圖 1 : 分析潛水撿到的塑膠垃圾

其實我平常也一直在實踐一些小小的環保習慣：
盡量重複使用塑膠袋、買東西用自己的布製購物袋、減少垃圾的產生、盡量做好回收分類，甚至偶爾參加淨灘或環保志工活動。
我知道這些只是微小的步驟，但我始終相信，
只要每個人都願意多做一點，小行動也能累積成大改變。

然而，在這一週的課程裡，我更深刻地體會到，
環保不只是「少用塑膠」或「分類回收」這麼簡單。
我們的每一個選擇——從生產、消費到丟棄——
其實都與整個地球的生態息息相關。
而改變的力量，往往就藏在我們以為「微不足道」的日常裡。

當我第一次在海底看到塑膠袋被固定浮球的繩子纏住(我應該花了至少5分鐘拆解這塊塑膠袋)、以及在珊瑚附近的塑膠綁繩時 (圖 1, 2, 4)，有某種感慨。那個塑膠袋與條綁繩都很不起眼，但它們像一道提醒：我們日常不經意使用一次性的塑膠，正悄悄改寫海底的生命故事。

潛水現場的那一刻

在義大利 Elba 潛水的第一天我們早上上課、下午下海。老師在潛水時，撿到這一段用來固定物品的塑膠繩——看起來是被海流帶到那裡，然後纏住了底下的生物。這幾天潛水時還遇到成群的梭魚（barracuda），章魚，扇狀珊瑚等，周圍生機盎然，但當我把注意力放在砂底與珊瑚上，總會想起那一條塑膠袋與綁繩：這裡的海洋不是無憂的樂園，它承載著我們製造出來的東西，也承載著問題。

圖 2

數字讓人頭皮發麻（但很重要）

在課堂上同學與老師討論到幾個讓我震驚的事實：
全球塑膠生產在過去二十年快速成長，2019 年年產量已達約 460 百萬噸（Mt）1（4.6億噸）[可以想像🚛 約 4,600,000 台滿載垃圾的垃圾車重量，這些垃圾車首尾相連 → 能繞地球一圈（地球赤道約 40,000 公里）]，並且每年以 8% 成長。這代表我們生產的塑膠規模極大，且仍在持續成長。 
至於流入海洋的塑膠量，估算指出每年約 4.8–12.7 百萬噸的塑膠流入海洋（不同研究方法與年度會有差異）2。這個數字雖然有不確定性，但足以說明「我們不是少量污染，而是大量持續注入新的塑膠廢棄物」想像一下，這是每分鐘一台垃圾車倒進海裡的速度，年年增加！而且如果沒有人為打撈清除，近百年內不會消失！
關於廢塑膠的處理：過去研究與統整指出，全球回收率仍然偏低（全球回收只占~10%），大量塑膠其實還是累積在填埋或自然環境中——這也就是為什麼我們能在海岸與海底看到零碎的塑膠。 

圖 3: 流入海洋的塑膠資訊圖 Plastic in the Marine Environment (Eunomia, 2016)3

塑膠怎麼在海裡「演變」成生態問題

在水下我們看不到的是微小的變化：一開始塑膠表面被物理與化學侵蝕、變粗糙，會先長上一層薄薄的生物膜（biofilm），接著會有浮游生物或更小的動物附著、鈣化並慢慢形成「新的固定表面」。這其實會改變原本依賴自然固定基底（例如：珊瑚、海草）的生物固定一個表面的生存模式——塑膠本體(就算是沉積到海底的塑膠)大部分都是飄來飄去或是很容易被海流帶著走，無法長年固定在一個表面，某些需要固定表面的生物會很難照到合適的地方，或是好不容易固定了一段時間的基底，也很脆弱，容易被破壞。這會大大改變生態系統。

圖 4 :上面長了一些海洋生物的塑膠固定繩

這些微觀過程讓我在潛水時對海床上的每一塊塑膠碎片都多了一層擔心：它不只是「垃圾」，還可能是生態結構與物種分布的幫兇。

什麼能被清理？什麼無法？

課堂上我們討論到一個殘酷的現實：大量塑膠會沉到海底或被掩埋，這部分幾乎無法完全用打撈清除。近幾年的研究也指出深海（水深超過200公尺，光線無法穿透的海洋區域。甚至是超過1000公尺，完全無光、低溫、高壓的區域）沉積可能成為巨大的塑膠「儲存庫」，課堂說約「94% 」沉到人類難以到達的海底，研究通常強調分布高度依賴塑膠類型、海流、附著生物、分解速度等複雜機制。換句話說：表面上我們撿到的只是冰山一角。所以我們還是要繼續努力！

更讓我不安的連結：微塑膠與人類

圖 4 : 看起來很美味的義大利 🇮🇹 海鮮佳餚

課堂提到的微塑膠議題，當天晚上我錯誤點了貝類的海鮮披薩 (因為我沒聽懂 local 義大利老闆的解釋）住在德國缺海的我很喜歡海鮮，但對貝類沒有那麼愛，特別是經過了這次上課之後😅 我邊吃晚餐邊想老師當天講的：其實很多貝類會累積大量的微塑膠，那我當晚吃下去的食物不就……？近年研究已找出微塑膠能出現在人體內的證據（例如：血液與胎盤等檢出報告4），雖然對健康的長期影響仍在研究中，但這個事實足夠讓我們重新思考「塑膠真的只是為了方便＋省錢的替代品？」這件事。 

當天的心情與小結

潛水看到那些塑膠時，既難過又有點生氣與無奈——不是對哪一個人，而是對整套系統：生產、消費、廢棄處理、法規、企業責任，都在共同決定海洋與人類的未來。我開始理解：光靠志工撿垃圾是不夠的；我們需要從源頭改變（生產設計、材料選擇、政策推動、消費習慣）。

如果你也像我一樣愛海、也吃過海裡長大的生物，或只是想為下一代留下一個更乾淨的海洋，請在留言告訴我：你會願意改變哪一件小事？（我先說：採買時減少購買過度使用塑膠包裝的物品！）

以上只有部分前面幾天的課程分享，後面還有續集喔！

主要參考資料

  1. Global Plastics Outlook: Economic Drivers, Environmental Impacts and Policy Options (OECD, 2022) ↩︎
  2. Jambeck, J. R. et al., Plastic waste inputs from land into the ocean (Science, 2015) ↩︎
  3. Plastic in the Marine Environment (Eunomia, 2016) ↩︎
  4. 微塑膠在人類體內檢出的研究（如 Leslie et al., 2022；Ragusa et al., 2021/2022 等） ↩︎

[德國買房] 必備：貸款、Notar簽買房合約注意事項

Ümi 玉米1 則迴響

在德國買房，不論是自住還是投資，整個流程對外國人來說常常是資訊不對稱又語言障礙重重的任務。這篇文章分享我自己的買房經驗，希望對也想在德國買房的你有幫助。

🏠 買房的三大步驟（可以同步進行）

  1. 找到理想物件
    鎖定你想要的區域與預算，確定有哪些物件是你「喜歡 + 負擔得起」的組合。這是整個流程的起點。
    👉 更多找房經驗請見上一篇：[德國買房]從0開始，找到理想住宅的實戰筆記！
  2. 了解貸款條件
    一旦你大致抓到可承擔的價格範圍，就可以開始詢問貸款仲介貸款方案。這個階段的目標是了解：
    • 你可以貸多少比例？
    • 在你當下身份與條件下，哪家銀行給的利率最好？
    • 等到真的下定決心要買哪棟房子後，準備好所有資料+做足功課，才去問2～3間可能貸款給你的銀行（但如果想省事，找貸款仲介也行，但最好找能夠幫你negotiate利率的仲介！
  3. 找到值得信任的 Notar（代書）
    不管你有沒有仲介，最終房產交易必須經由 Notar 公證。建議在確定要買的物件後，就開始找適合的 Notar，並安排初步諮詢。

💰 我的貸款經驗：仲介 vs 自行洽談

要跟德國銀行貸款，至少要有以下其中一個條件：永久的工作合約 or 德國永久居留證，剩下的當然就是你的存款證明等，兩者都有當然可以貸款的比例較高，需要的首付較低！
剛開始我什麼都不懂，房仲推薦的貸款仲介我也聯絡過。但後來發現，其實自己也可以透過這些方式取得很接近甚至更好的資訊：

在比價網和幾位貸款仲介接觸後，我發現：因為我沒有德國永久居留，願意貸款給我的銀行就只有少數幾家。既然如此，我乾脆直接聯絡那些銀行，比較利率與談判空間。
這樣的好處是：

  • 有機會談到更好條件
  • 省去仲介溝通成本
  • 有些銀行直接處理流程也比較快

🤔 那還需要貸款仲介嗎？

我最後沒使用貸款仲介，但這邊有個前提要說清楚：如果你的德文不太好，建議還是可以考慮透過仲介。

為什麼？因為德國銀行非常在意你是否理解貸款合約。如果你語言能力太差，銀行甚至會因此拒絕放款。透過會講德文的貸款仲介協助，會順利很多。

🏦 我實際聯絡了哪些銀行？

我總共聯絡了三家銀行，其中兩家是有親自安排 Termin 去分行面談（這裡的 Termin 就是預約時間）。

最終選擇的是 Volksbank 旗下的 Schwäbisch Hall。
選擇理由：

  • 利率條件與其他家差不多
  • 不會一直推銷其他保險產品（這點對我來說很重要）

有一家雖然利率也OK，但一直要我買其他保險，真的太煩，就放棄了。

📌 小建議：
你其實可以用 A 銀行的報價去跟 B 銀行談，看能不能談到更好的利率。這在德國是可以接受的「談判技巧」。

📜 合約階段與 Notar 的注意事項

當你決定買下某個物件，就要請 Notar 擬定買賣合約。Notar其實網路上找看看評價應該就好了，畢竟德國Notar的篩選過程非常嚴謹 (每個城市有固定名額，要律師考試成績Top 2%才可以開始排隊，有些律師甚至排了一輩子也當不到Notar)
擬定買賣合約時建議你：第一份初稿就要找德文好的朋友幫你看合約，自己也要仔細閱讀條款(當然可以用輔助翻譯)，有不懂的地方一定要「問清楚」！！！
買房合約在正式簽約前是可以修改的。我自己的經驗是修改了三次，Notar 現場邊念合約又一邊修正了一些錯字與內容。總之，絕對不要怕麻煩！

🚫 外國人不能犯的錯：盡量不要有「翻譯」的人陪同！

這點非常重要，尤其是如果你是外國人、又需要透過德國銀行貸款：

簽約當天去 Notar，如果德文夠好，盡量不要讓Notar知道你帶翻譯員（除非你是捧著現金去全額付款買的房）。頂多只能帶懂德文的親友陪同。[德文不好的人，當然可以帶翻譯，只是會很麻煩，因為連貸款文件都要翻譯，所有正式文件都要「公證」翻譯（德國合法認證翻譯人員所翻譯的文件），所以會花很多時間和金錢]，基本上買忙合約都已經是前擬定＋審核好，簽約當天不太會改內容！

原因是：
如果 Notar 文件上註明你是靠翻譯理解合約的，銀行會覺得你「可能不了解合約內容」，因此很可能會拒絕放款。所以就算你德文不夠好，也千萬不要正式帶一位「翻譯」進 Notar 事務所簽合約。非正式的德國好友就可以(也要特別注意Notar沒有把「翻譯人」寫在合約裡)。

如果你也在德國買房的路上，希望這篇經驗分享能幫助你少走彎路！
有問題或想交流的地方，歡迎留言或私訊交流～！

[德國買房]從0開始，找到理想住宅的實戰筆記！

Ümi 玉米1 則迴響

看房經驗談，希望可以幫正在找房買房的您，省下一些時間～

2024年7月，我開始在德國看房。因為知道自己會看不少間，又是買房新手，我一開始就用 Excel 製作了記錄表格，把每間看過的房子資訊都詳細整理，包括：

  • 看房日期、地址、房型、坪數、建築年份、是否裝修
  • 價格（含稅總價與單價）、樓層、能源消耗等級（E級以下不考慮）
  • 是否需付仲介費、租金預估、地下室狀況、有無車位
  • 屋主是否自住等等

我也參考了很多中文和德文的看房文章。超慶幸自己有做紀錄＋拍照錄影，不然真的會忘光！

🌱 看房初期：邊看邊摸索，從模糊到明確

起初我其實不太確定自己要買什麼樣的房子，新舊房都看，甚至連負擔不起的新房也去看。但大概看了第 5 到第 10 間後，我就漸漸知道自己想要什麼了。(德國買房跟台灣很不一樣，很多德國人怕麻煩，而且在預算範圍內的物件也不多，不像台灣人會看上百間才買，聽說有些人看不到10個物件就買了！)

比如：
第一間是超過 100 年的老房，外觀跟室內都很漂亮，但樓梯間像鬼屋，地下室又濕又霉，我立刻列入拒絕往來戶。之後我就開始有方向了：

🧭 我的結論是：「**二手的一房一廳公寓（2-Zimmer Wohnung）**最適合我目前單身無小孩的生活型態。」等有居住生活伴侶後再一起規劃更大的房子也不遲！

第11間看完後，我就決定專注找類似的房型與地點。這間房後來還真的成為我的最終選擇，我總共看了21間，來來回回比了很久，第11間在我心中還是最合適，而且它後來居然還沒賣出，甚至讓我砍價！我前後看了4–5次，直到11月才決定下訂。買房還是要看緣份啊！

🔍 看房第一步：從哪裡找房子？

這是我最常用的網站推薦：
Kleinanzeigen (多為屋主刊登的二手房，比較有機會找到CP質高, 不透過仲介賣的房子)
ImmoScout24 (介面清楚，篩選功能強，是我最常用的平台。)
immowelt.de (介面沒那麼好用, 可能多一點選擇)
各大仲介或是建商的網站通常都會在後兩者刊登，或是由他們自己的網站or其他的合作商去賣房子，我也有問到Tecis-KAI (他們主要是賣投資的預售屋, 或是改裝的房, 通常可以包代租代管, 較少for自住)

✉️ 寫信看房：我怎麼聯繫賣方？

一看到有興趣的房子，我就會馬上寫信詢問。這是我常用的德文信模板（for 自住）：

Sehr geehrte Frau/Herr [屋主或仲介姓氏],
Ich interessiere mich für die Wohnung und würde sie mir gerne ansehen.
Ich arbeite in [公司名], daher suche ich eine Wohnung in der Nähe zum Kauf.
Könnten Sie mir bitte das Exposé, das WEG-Protokoll, die Abrechnung und den Wirtschaftsplan der Wohnung zusenden?
Vielen Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
[你的名字]

📄 三份看房文件一定要看（至少先用 Google 翻譯掃過）

等你鎖定想要的房型後，這三份文件一定要先過一遍：

Abrechnung（年收支報表）
看看 Nebenkosten（房屋共管費用）包含哪些項目。
檢查 Rücklage（維修基金）是否足夠，建議大樓至少 20 萬歐，否則日後修屋頂或暖氣時，每戶都要分攤，會很傷！
WEG-Protokoll（屋主會議紀錄）
建議看過去 5 年內的，觀察有無重大爭議、怪鄰居或高額支出討論。
Wirtschaftsplan（預算計畫）
檢查近期有無裝修計畫或潛在支出。知道房子過去維修紀錄，才能估算你未來還要投入多少裝修費用。

🏡 三大買房考量重點

1、地點：超級無敵重要，真的要考慮自己的需求以及未來是否有機會出租=當投資的物件。這個部份很簡單，google map＋看房錢後在附近逛逛，就可以解決！我自己是直接選擇在公司附近，但是也同時在大眾交通工具方便的地方，我去看房子都是「騎腳踏車」去看房，所以因為我覺得可以平日騎腳踏車到公司工作，以及可以走路到S-Bahn都很重要。

2、自己能夠負擔的「價格」：我個人的原則：房貸本金＋利率(甚至是+Nebenkosten)，每個月不可以超過稅後月收入1/3 (大概也是我每個月扣掉基本支出可以存下來的金額<為了買房我超省😂>)。貸款部分請看－貸款篇
德國基本上是可以貸款100%的，但是因為我還沒有拿到永久居留（一直拖，沒有去申請😂 想說直接申請護照，結果要等超級久）所以只能貸款最多90%，加上稅和仲介費，基本上我要自備大概至少賣價的21%。每一間房子都可以殺價，但殺價的方法不是像買衣服那種，而是要用很理性的方式跟他說你的預算在哪裡，政府官方的價格區間在哪裡，考慮到屋齡，屋況等，覺得每平方米的房價是否合理等，去跟房仲or屋主討論價格。
Nebenkosten (除了買房價格與稅率以外的其他每個月固定型支出：例如：暖氣費、管理費、垃圾費、水費等）稅務、出租可能性，出租大概可以出租多少，是否可以cover房貸，這些都很重要！德國房子的優點是只要你是買二手房，很有機會Kaltmiete可以cover掉貸款。但真的要經過計算後才可以下手，因為有些Nebenkosten（例如 Rücklage）就無法轉嫁到租客身上。
順帶一提，能源等級很重要，因為2028年左右德國可能就要強制實施能源改革，特別是要買老房的朋友們，可能要看一下你買的那個城市的城市規劃能源concept，如果要買的那套房的能源供給尚未符合未來的規定，那就要把可能要多花的錢考慮進去(例如:大樓儲蓄Rücklage夠不夠把oil的暖氣系統換成Wärmepumpe)。

3、自己想要什麼樣子的房子: 低樓層公寓還是高樓層大樓？有無電梯？多大坪數？怎麼樣的房型？陽台或大落地窗要面向哪一個方向？能源等級最低可以接受多少？有沒有需要or想要重新翻修？在不在意風水？(因為這些是未來買下手就不能改的部分！)
a. 公寓大樓樓層：
不考慮 1 樓（隱私差）、也不考慮頂樓（夏天太熱），若是 3 樓以上一定要有電梯（搬家太累）！
b. 陽台：
我很確定我一定要有陽台，而且陽台(大面積採光面)一定要是向南,向西 or 向西南，個人認為向南是最好的因為我覺得德國的太陽在冬天的時候真的很少，基本上冬天的時候太陽都在南邊，如果像西邊的話夏天可能會有西曬太熱的問題，所以我個人認為最好的就是向南的陽台，因為之前租的房，最大面的採光面就是向南。
c. 大小與隔局：
我有考慮一間房間要出租給別人=變成雅房的話，怎麼樣的房型最適合。因為當初的我考慮到當初的伴侶的遠距關係，很有機會只有在這裡進辦公室上班的時候才會住在這，週末就住在另一半的家，這樣我基本上不太需要大房間。意思是說房型的兩間房間不能完全打通，必須都要有門隔著。畢竟貸款繳起來還是會有壓力的，雖然自己一個人住還是比較有隱私和安靜，但如果一間房間出租給別人，減輕財務負擔也很棒！所以我最後選擇只看50平房米以上，可以變成兩間雅房的公寓。
我最後選擇的房型平面圖如下：
d. 風水：
我自己買房的時候只有簡單上網查一下風水然後避開掉一些基本的部分然後我是蠻在意這個房型是不是有缺角所以我買的房，很方正的。

我有點在意風水，所以是一定要是方正的，好險當初有特別挑方正的房型，住起來真的超級舒服，沒有壓迫感，採光超級好！我其實買房後才詢問一個了解風水的朋友，她才跟我說廚房盡量不要在中間，或是至少洗衣機和洗碗機都不要在房子的正中間 (但可惜我家就只有那裏可以接水管,裝那兩台機器, 但只要不要太常使用它們, 就有機會減少影響)！至少缺角的部分不用特別去處理，只要處裡一些流年運勢的部分就好，住得舒服最重要！
e. 房屋年齡：
應該是很多台灣人會在乎的，畢竟聽說台灣的房子很難撐過30-50年，但德國的房子很多都真材實料，維護得很好！我自己買了1970年的房，所以到現在屋齡55年！是有聽說最好買1990年之後蓋好的房子，好像是因為東西德統一後1990年德國建築法規有大改革，後續的改革比較偏向能源政策形的改革，所以比較還好！也有一個說法是：新房子不一定會比老房子好，因為很多近十年蓋的房子材料都可能都不是德國或者不是歐洲生產的材料，所以反而更容易壞，考量CP值應該是1990到2010年帶的房子是最好的！
f. 前屋主是否自住：
我在看房子的時候有一個屋主他自己賣的是出租的房，然後他自己就非常的誠實地說啊，因為是出租給別人的，所以他在整修的時候都是用最便宜的材料，畢竟這就只是拿用來投資而已！所以說如果是屋主自住的房子，通常房子裡面的用料可能會比較好。

🛠️ 我買的這間：入住後的心得
目前搬進來三個月，住起來每天都好開心！12樓的view可以遠眺Taunus的山，天氣好就幾乎每天都可以看夕陽，真的感覺很幸福！
好險我的廚房和廁所都已經裝好了，雖然很明顯是1970年代的樣式，比較old school，但是德國品質真的不是蓋的～電路管線是Simens西門子的，廚房是AEG的，前房主住在這裡20年跟都沒有換過，意思是這一套廚房撐超過20年了，而且我大整理＋打掃後，看起來很新，不像用超過20年的家具，烤箱爐子都能繼續使用，Ｍade in Germany真的太厲害了！
住進來後我目前只有裝一台小的洗碗機，廁所浴簾＆蓮蓬頭重新裝，陽台重新粉刷，一些窗簾和燈飾和家具換掉等，雖然都是自己來，超累，但一點一點弄起來真的很有成就感。!

🎉 結語：這趟旅程收穫滿滿！
看房那幾個月，我真的瘋狂請教周圍有經驗的朋友，也感謝很多人幫忙搬家、給建議。
目前入住超過三個月，每天都覺得自己買到對的房子，心情很好！
📝 如果你對買房流程、貸款、Notar 簽約有興趣，請見我的下一篇分享～[德國買房2] 必備：貸款、Notar簽買房合約注意事項

感謝你讀到這裡！

Bazaruto Center for Scientific Studies (BCSS) 海洋環境研究中心-實習志工-夢想實現之旅

Ümi 玉米發表留言
討海人都要看天氣和潮汐，每次只要是退潮時期，都要來到這裡上下船。

Bazaruto Center for Scientific Studies 巴札魯托科學研究中心(BCSS)是一個非營利組織，位於非洲東南部-莫三比克Vilankulos旁印度洋西部的Benguerra島，這個島隸屬於上巴札魯托群島國家公園（Bazaruto Archipelago National Park, Mozambique），用於保育海洋生物，特別是頻臨絕種絕種的的儒艮(dugong)和好幾種海龜（Green, Hawksbill, loggerhead turtles)。BCSS是莫三比克第一個永久性海洋觀測站，善用良好的地點和資料庫來支持國際環境保育的管理與海洋生態系統研究。BCSS接待來自世界各地的海洋環境科學家、保育專家、潛水專家、海洋環境實習生與志工，例如：鯨豚研究學家們就可以在鯨豚繁殖季節來這裡做研究。

BCSS專注於四個研究主題：

  1. 生態系統功能監測 (Ecosystem function and monitoring)，例如：設置監測系統於海底長期監測鯊魚的動態。
  2. 物種識別和棲息地測繪 (Species identification and habitat mapping)：例如：海底地形繪圖，或是潛水到海底珊瑚生態系統，執行指標性生物辨識與統計。
  3. 洄游魚類種群動態 (Migratory fish population dynamics)：海上與海底的魚類鯨豚觀測與統計，例如：座頭鯨(Hampback Whales)數量與遷息動向觀察。
  4. 海洋垃圾監測 (Marine debris monitoring)：包含淨灘與垃圾分類與辨識垃圾來源，進而追朔源頭，用數據說服人民和政府機關從源頭減量垃圾。
整個研究中心主要為木製建材，大部分是當地的材料，所以靠近研究中心全面禁菸！

加入海洋環境研究志工的動機：
在很久以前，我就有這個感覺好像遙不可及的夢想，幻想著自己跟國家地理頻道裡面的海底攝影師/研究員一樣，觀察著美麗的海底生物，並且知道他們的物種以及了解他們的習性。這次在BCSS的志工之旅讓我可以在一個月內五個願望一次滿足：

  1. 海洋生物研究：魚類辨識、觀察與統計、樣本採集
  2. 在非洲當至少一個月的志工：跟當地人互動、體驗當地人的生活，盡一份心力。
  3. 永續生活：建築與食材都是就地取材、電能主要使用太陽能發電、僕門農法等
  4. 提高潛水技能與經驗：進階潛水員證照(AOW)、目標達到total >25次潛水，來這裡之前我只潛過5次。
  5. 享受住在海邊，幾乎與世隔絕的生活（網路超級差，但還是可以活得很開心！）

這次很榮幸可以擔任BCSS來研究中心當科學研究實習志工的第一個亞洲人！自己一個人獨自來到一個非洲的陌生國家，需要很大的勇氣，其實不瞞大家，因為這個研究中心很新，2017年創辦，2019年才開始招收志工，網路上除了社群媒體以外的資訊很少，我猶豫了至少三個月才做出這個決定，家人一開始都很擔心這會不會是另類高級詐騙，所以我當初做了很多功課，甚至看了BCSS研究人員發表的學術論文、還要求他們跟我視訊等，啟程前兩週才敢真正訂機票、正式開啟這次的旅程！

當地的地表土壤大多是砂質土，所以必須自製堆肥，調整成夠種植作物的土壤，並且把此技術分享給居民們，如此一來可以讓當地居民有機會攝取更多樣的營養食物，並減少仰賴從其他地方進口食物與過度捕撈。

到達BCSS的第一週有各種surprise！

  1. 莫三比克當地人的生活型態（已經有心理準備了，但身歷其境的感覺還是不一樣，雖然有語言隔閡，我還是盡量跟當地人互動）
  2. BCSS的建築很融入當地的自然景觀，天天都看到各種野生動物，每天都聽者海浪聲入睡、聽著野生動物的晨鳴自然醒（現在正直莫三比克的春夏交接點，太陽大概4-5點出來，5-6點下山）！
  3. 這個研究中心也提供當地島上居民就業機會(70%的員工來自Benguerra島和Vilanculos)，讓外來的研究人員們可以專注在工作上。我們繳的費用包含了取自當地食材營養又好吃的三餐、每天打掃房間、整理棉被、每週1,3,5都有人幫忙洗衣服，整個服務超周到。我其實完全沒有預期會有這種高級服務，再加上這些費用也包含我們海底潛水 Fish Survey 必須的器具與消耗品。當初還覺得來這裡當志工的費用也太貴了吧！現在親身體會後，想想這也是讓金錢輾轉貢獻刺激當地的經濟，不是進入創辦人的口袋，其實很值得！
  4. 氣候很溫和，10月春天進入夏天，所以每天都是24-28度，晴天，有時下點小雨，微微的海風，很舒服。住宿沒有冷氣也超級舒服！
  5. 第一週就潛水10次，這是我人生第一次看到野生鯨魚、海豚，游在我旁邊的野生海龜、鯊魚和珊瑚礁鬼蝠魟（reef manta ray），當然還有一堆美麗的珊瑚和魚類！
這裡有各種野生動物＋兩隻可愛的貓咪，兩隻貓咪超好動，各種爬上、爬下、抓老鼠、抓鳥、抓昆蟲玩，吃東西都是嚴格在餐桌上或Conference room, 不然螞蟻或老鼠可能會爬到你的房間喔～

如果想要看更多相關的照片和影片，歡迎到我的 Instagram（umis8space） or FB 參觀～有時間也會再跟大家分享更多內容！

[德國職場] 失業金申請＋注意事項 Arbeitslosengeld beantragen

Ümi 玉米1 則迴響

讀博班難免面臨三年合約結束後，無法延期工作合約，面臨沒有薪水的生活，需要靠存款生活＋寫論文的窘境。此時，你當初繳交的失業保險就可以派上用場啦！在德國繳交失業保險1年以上就可以申請，這種失業金只領一年不會留下不良紀錄，不會影響未來申請永久居留，第二型的失業金才會影響。失業金的好處就是你失業期間每個月大約可以拿過去12個月平均稅後薪水的60%，並且其中幫你繳了健康保險，所以你不用另外繳各種保險費！例如：博班是TVL-E13 65%的薪水的話，失業金可能可以領至少1000€/月。最多可以領一年，但如果簽證官核可你的簽證少於一年就無法領滿一年（聽說一般沒有德國學歷找工作簽給9個月），時間是按造簽證走的！那我們就看看申請到領失業金的過程有多耗時吧～

申請失業金
Step 0. 繳1年(含)以上的失業金，大部分的工作超過一個金額應該都會要繳失業保險，除非你是公務員。

Step 1. 在失業前三個月內上Arbeitsagentur網站登記失業，登記的過程中會花一段時間，一開始先註冊，他會分開寄帳號和密碼，並且有第三封信說你要親自去當地的Arbeitsagentur辦公室報到，拿到這三封信可能一週都過了，如果他系統給你的報到時間太晚，你可以打電話給他們約早一點的時間！例如：確定7月底合約到期，5月左右就要跟他們說，而且有任何變動都需要跟他們線上或是上網登記。第一步的流程很簡單，主要是等待報到，疫情封城期間他們可能是打電話，每換一個城市要報到一次！

進入頁面畫面有德文也有英文，但就算換成英文也有一堆內容只有德文版本

Step 2. 上網申請失業金，並且於三週內上傳所需文件：
上網申請不難，基本上問你的狀態，家庭狀況、看不懂google翻譯就可以解決，麻煩的是文件要備齊要花時間！對於申請內容跟超級無敵多的細節有興趣的人：德文版的PDF請按此

Arbeitslosengeld beantragen website


1. 與前雇主的工作合約掃描/拍照上傳PDF，我自己有4份合約(主合約＋延長合約＋HIWIx2)，我就把所有合約掃描上傳，如果你已經找到工作也可以附上跟未來雇主簽好的工作合約，這樣申請後他們就不會來煩你逼你找工作了！
2. Arbeitsbescheinigung掃描/拍照上傳PDF，這個文件我目前等了三週了還沒拿到。建議在確定失業前的最後一個月就去跟雇主申請。
細節是這樣的：我們是跟學校簽合約，學校是政府單位，校內人事部整理好文件要跟州政府申請核可我的Arbeitsbescheinigung，然後我的Arbeitsbescheinigung會經由州政府寄出，人事部跟我說他們向州政府提出申請後，至少還需要兩週才會拿到Arbeitsbescheinigung。我自己的經驗是：他們早早寄出Arbeitsbescheinigung到我的舊地址，但因為我已經搬離那個地方一段時間了，信箱上也沒有我的名字，所以根本沒有收到，我是後來打電話去追問（平常寄給你薪資單那個單位上的電話和email）才知道的，後來請他們重新寄一次紙本和電子檔給我。我一收到電子檔案後馬上上傳，隔天馬上核可，然後月底如期收到失業金。

Step 3. 等待、等待、再等待～入帳的那天。
這聽起來很蠢，但對於一個沒有料想到可以等那麼久的人來說，實在是折磨。我到時候會更新我何時拿到失業金！失業金會從你登記失業開始給，我有聽過有些人很幸運，他們登記時間較晚，但還是拿到了總金額從剛失業的那第一個月開始算起的金額。通常是每個月的月底才拿到失業金，而且他是按「天」算，所以早一天登記，可以多拿一天的錢！（當然最早是你開始失業的第一天）

心得：
建議大家從Step 2 到Step 3 最好要有總共2個月等待時間的心理準備。
當初回台灣前(7月)有打電話去Arbeitsagentur(類似台灣的勞工局)問說申請以及領失業金的細節。
他們跟我說要換成「找工作簽證」才可以領失業金，所以我想說好麻煩啊～先回台灣再說，說不定幾個月後就找到工作又要換簽證了，但我還是登記了失業時間。我後來才知道，只要我的居留證時間還夠，不一定要轉成「找工作簽」就可以拿失業金了！失業金是跟著居留證上的時間走的，你有多長在德國的居留時間就可以領多久，但最長就是一年。
申請跟辦事人員面對面的時候我只帶了我的護照和居留證，我的居留證期限離申請日還有5個月左右……，但如果知道可以不用換成找工作簽，我就早早回台灣前就申請拉！我當初回台灣前有問他們如果出國怎麼辦？他們說可以辦理暫停領錢，回德國登記後再繼續領剩下的。但其實我同事說如果不跟他們申請暫停也無所謂，你就只要三不五時地跟他寄信證明你在找工作，或是你跟他說你在寫論文，不要吵你，除非你很確定你想領超過1年(如果你的居留證時間夠)，不然反正總金額是一定的(總共最多只領12個月)，只是早拿晚拿而已。
我朋友建議最好大部分都上網辦理，這樣自己也可以track整個過程，他們系統是不會跟電話登記同步的！當初我的博班工作合約一直延期，所以就一直跟他們電話登記，到最後我都不記得登記到哪一次的合約了！
如果德文不夠好，通常很多內容都可以用翻譯網站解決，如果需要手把手一個頁面一個頁面的教，請留言敲碗，如果有夠多的朋友需要一步步教導怎麼於網站申請失業金，我會再補上。希望這篇文章對你們有所幫助！

[德國生活] 採葡萄釀酒趣 in Unterjesingen, Tübingen!

Ümi 玉米發表留言

在2018年的夏天(8月左右)時候認識了幫我們在杜賓根Welcome center舉辦的 vineyard tour 講解的 Sabine，在她介紹的時候，說他們使用有機的方式摘種等，並且詳細地講解了釀酒葡萄的品種、必備的土壤質地、土壤pH值與葡萄採收時需要的甜度和酸度等等，農家子弟＋農學院出生的我，當時想說，一般的農夫，應該不會在乎這些事情，難道是因為她要講解給博士們聽所以特別去查詢的嗎？所以我詢問她是否有科學背景。果然，她在瑞士拿了博士，然後她的丈夫在Geoscience杜賓根大學任職教授。我又近一步問了哪個教授，原來是我們所上的教授，並且是我的好朋友的第二導師，因此結下緣分。
當時我還沒搬到Unterjesingen，也沒有想太多，單純留下我的email，有需要我們幫忙他們可以寄Email，然後。隔了一年2019年，太忙碌也沒有時間去，一直到今年，想說也許是我最後一次機會(畢竟明年博士畢業後還不確定會去哪)，就一次給他瞭解個夠！

Regent from Unterjesingen, 超鄉超甜!

第一次九月中時我們採的是紅葡萄 Regent，早上八點開採，因為是有機無農藥的，而且超甜，我們就邊採邊吃，採葡萄其實很簡單，用專門的剪刀剪就好，唯一要注意的是有沒有發霉，有發霉的葡萄一定要挑掉。我們採到11點多，然後回Sabine家吃午餐，喝葡萄酒！超級開心！
最特別的 highlight 就是用武士刀開香檳！這是法國在中古世紀就開始使用的開酒瓶方法，也許是武士們覺得這樣比較酷炫吧！

用武士刀開瓶!

Sabine他們會收集一般的香檳/氣泡酒瓶，洗乾淨後重複使用，然後再裝瓶。
氣泡酒比白葡萄酒多發酵了一次，產生氣泡（二氧化碳）。他們自己釀的氣泡酒，在分裝時他們會再加入酵母到酒瓶裡，然後發酵後到著放，開瓶向下方傾倒，沿著瓶子的黏合處一刀劃下，開啟後馬上回正，倒進杯子裡，享用氣泡酒！開瓶時要非常有決心，開瓶後也要馬上轉正，不然會浪費很多酒！
我們先開了氣泡酒(就是我們常講的香檳，但嚴格來說香檳酒是法國特定產區的酒，我們不能直接說是香檳)，後來才開始喝2019年產的白葡萄酒。(2019年摘採，2020年裝瓶)

飽滿的Riesling ~ 微酸偏甜 ;P

第二次是十月初，就是今天，我們採的是源自於德國品種也是德國有名的白葡萄 Riesling。這次除了氣泡酒和2019年的白葡萄酒以外，我們有機會品嘗其他年份的白葡萄酒。從2015, 2016, 2017, 2019四個年份的 Riesling。有趣的是，品嘗些年份可以明顯感受到他們釀酒技術的進步。2015, 2016 年的酒偏淡(不曉得是否跟保存時間有關係), 沒有什麼味道, 2017年的酒開始比較有果香，2019年的這瓶Riesling N 是用葡萄園自然本身含有的菌種去發酵的，自然界有各種不同的細菌或是酵母，這種自然發酵由於沒有添加更多的釀酒酵母去稱霸整個發酵的環境，所以很難確定什麼樣的微生物長在裡面，發酵的速度也比較慢，但喝起來非常好喝，果香濃，甜度、酸度剛剛好！

Sabine 他們自己設計的酒杯，蝸牛是他們的logo，象徵對環境友善的農作方式。

然後呢？　(開始好奇寶寶的解答時間，也可以說是生物科技學家碎碎念時間)
既然講到了好喝的白葡萄酒，就先來聊白葡萄酒吧～
採收後會用機器將葡萄與葡萄梗分開，
白葡萄會先擠出葡萄汁，然後過濾分裝到鐵桶中發酵。

上面的機器把葡萄梗與葡萄分開，下面的機器榨汁與過濾。


通常自然發酵會先處理，因為後續處理的白葡萄會需要用壓力(1.8 bar)將葡萄汁擠出，葡萄皮的汁液會使pH值上升，菌種只能外加特殊的酵母菌來釀造。這種含葡萄皮汁的白葡萄酒單寧含量較自然發酵的高，也會比較乾澀。
如果要釀這種自然發酵的白葡萄酒，他們主要是用pH值去控制特定的菌種，然後通常起始的pH值會在3.0-3.2之間，pH=3.4就太高了。由於這種方法比較冒險，他們通常只用1/3的Riesling 葡萄，所以產出較少，發酵過程中要常常監控酸鹼值，花的人力也較多，也較貴。

粉紅葡萄酒會擠汁後加入部分的紅葡萄皮發酵。

紅葡萄皮與籽一起發酵, 這是兩批葡萄合在一起, 中間的是新鮮的葡萄色澤, 旁邊的是前幾天採的。

紅葡萄會連全部的皮和紅葡萄籽一起發酵，因為紅葡萄的色澤與單寧都是來自於紅葡萄皮。當發酵到一定的程度後，大約2-3個月，會讓沉積物沉澱，然後放到橡木桶繼續發酵1年左右，橡木桶會讓紅酒有特殊的味道以及些微的氧氣會滲透入紅酒中，也會使紅酒的味道更加豐富，所以有放過橡木桶的紅酒會好喝很多。

每一種釀酒酵母都不同，視葡萄酒而定，菌種改天再問仔細！
在發酵的過程中，他們會讓葡萄汁內的雜質沈澱後一直換桶子，以去除沈澱物以及同時也有攪拌的功能。然後他們會用水冷卻鐵桶。通常發酵溫度在10-18度之間，超過就要冷卻。鐵桶的中間淡灰色部分是有雙層的，可以灌注冷水以加速排除在發酵時過度產生的熱能。


控制葡萄酒的乾澀程度，除了葡萄本身、葡萄皮多寡等，主要還是發酵的程度而有所不同。通常發酵越久，越乾澀。純粹依造個人喜好，有人說越年長的人越喜歡乾的紅酒。我目前是偏愛微酸微甜帶有果香的葡萄酒。
通常酒精14%以上酵母就不會作用了，因為酒精濃度太高，對酵母有毒性。

白葡萄酒預計在明年三月裝瓶，所以基本上發酵會經過5-6個月！
紅葡萄酒會比較長時間發酵，2-3個月在鐵桶，然後有些會換成橡木桶，然後等一年，所以紅酒通常會發酵超過一年。

由於今年兩種葡萄都採到了，明年產出2020的年份的酒一定別有風味 ! 到時候一定要回來Unterjesingen品嘗美酒 !

從葡萄園的山坡上可以看到整個Unterjesingen, 和 Wurmlinger Kapelle, 天氣好的話甚至可以遠眺位於Hechingen的Hohenzollern Castle

[德國銀行開戶] 網路銀行比較 Comdirect (Commerzbank), 1822 (Sparkasse), N26, Revolut -2021年3月更新

Ümi 玉米3 則迴響

如何在德國開銀行戶頭省時又省錢？
實體銀行只對學生和低於26-30歲的人才有管理費的優惠(通常要提出在學證明)，若您超過這個年紀、又不是學生，或是等不到學生註冊證明後才開戶，要如何省銀行管理費？
在此我們就來比比在我在德國開過的網路銀行們吧！

在德國銀行存錢已經是負利率的狀態 (意思是如果把錢放在實體銀行還要繳管理費)，許多當地的銀行漸漸地開始有該實體銀行的分公司－網路銀行(Direct bank) (就像台灣的台新銀行有Richart 一樣) 來節省人事成本，許多當地德國人也不想付一個月上百台幣的管理費，網路銀行因此已成為一個無法抵擋的趨勢。
我也是最近因為實體銀行Volksbank要開始收管理費，所以我把金錢管理帳戶轉向使用網路銀行，特別是有實體銀行背景的銀行，例如：Comdirect, 1822。

銀行名1Comdirect1822directN26Revolut
性質網路銀行德國Commerzbank 子公司網路銀行-德國Sparkasse 子公司純網路銀行 (德國發源)純網路銀行(英國發源)
管理費  (月)2021/5月起, 有條件*免管理費 (4.9 €) <詳情請見文章最下方>每月薪資or獎學金or補助入帳700 € 以上免管理費 (3.9 €)00
語言德文德文英德法義西24種語言
信用卡功能?VISA信用卡和提款Debit card分開,
要點擊信用卡申請才另給		VISA信用卡和提款Debit card分開,
要點擊信用卡申請才另給		Master debit cardVISA debit card
信用卡年費1.9 €/月 (依照收入給予借貸quota, 1000歐起)第一年免費, 後續 29,90 € (有4000歐的借貸quota)0 (有多少花多少, 但也可以申請借貸)0 (有多少花多少, 但也可以申請借貸)
國外(非歐元)刷信用卡手續費0歐元區免手續費00
每月在德國ATM 領錢免費次數
德國ATM 數量		Cash Group 結合
Commerzbank,
Deutschen Bank,
Postbank,
HypoVereinsbank
4大銀行ATM都可以無限次數領錢		6次 Sparkasse ATM
第7次開始 2,00 €/次
Sparkasse ATM 量是德國銀行裡面最多的,
如果你偏好在ATM領現金, Sparkasse 會是你的好朋友		德國不限銀行ATM
3/5次,
第4/6次開始2 €
(26歲以下無條件5次; 26歲以上要連續2個月入帳1000歐才有5次的優惠)		不限銀行ATM
 (ATM自己收的手續費除外)
支持以120種貨幣進行支出和ATM取款
德國境外領錢 2在歐元區領歐元Euro: Giro 卡 Comdirect 自家公司免收手續費
在非歐元區領非歐元: VISA 卡在有"VISA"功能的ATM Comdirect 自家公司免收手續費		歐元免手續費 (ATM自己收的手續費除外)
外幣 1,75 % fee		免手續費 (ATM自己收的手續費除外)免手續費 (ATM自己收的手續費除外)
實體銀行免費諮詢3次/年無無無
非ATM領錢超市 Aldi Süd, Lidl, REWE, dm-drogerie 等消費滿10-20歐可以免費領錢(Bargeldservice-Geld abheben )超市 Aldi Süd, Lidl, REWE, dm-drogerie 等 消費滿10-20歐可以免費領錢(Bargeldservice-Geld abheben )REWE, DM, Penny等都可以領錢無
共同帳戶有, 要選擇
Gemeinschaftskonto		有, 申請時填兩個人的名字有, 找關鍵字Shared Spaces 有, 找關鍵字Joint account
其他我很喜歡的優點1. 有實體大銀行諮詢與撐腰(一年三次很夠)
2. 一個app結合各種存錢, 信用卡, 投資等帳戶管理功能		有實體大銀行撐腰
ATM 很多		統計圖表顯示每月各類消費金額功能1. 可以產生虛擬信用卡號, 只在特定交易使用, 以免未來被盜刷
2. 出國玩可以提前在匯率漂亮時, 兌換當地幣值
我最在意的缺點只有德文介面只有德文介面, 網路和手機操作介面有點醜沒有實體銀行背景沒有實體銀行背景
匯率其實比有些銀行的即期匯率差(他們應該在匯差其中轉錢)
我的心中排名No. 1No. 4No. 2No. 3
開戶連結3點我開Comdirect點我開1822點我開N26點我開Revolut

Comdirect, N26, Revolut的開戶流程網路上很多，我就不特別寫一篇~大家可以直接線上找 (1822有空再來寫一篇)

還有一間德國的網路銀行: DKB (Deutsche Kreditbank AG), 超多德國人在用, 但是非德國人要有永久居留證才行申請成功，所以我當初沒有辦法開這家戶頭。

提醒大家：
1. 以上比較內容以官方網站更新為主, 這裡是2021年3月更新的版本
2. ATM領錢務必要注意該ATM是否有收費, 有些國際旅遊ATM或是跨行ATM都會收很多費用去付ATM的營運,租金等, 或是標明免手續費但匯率很差, 務必留意唷!
3. 有些有開戶後推薦朋友會有獎金(會一直調整, 而且有些有條件），所以我就沒有特別比較了。像是1822要拿到開戶獎金有許多條件, 符合條件後拿到獎金可能半年都過去了。

* 2021年 5月開只要符合以下條件其中一項就可以免管理費 4.9 €/月(kostenlos bei aktiver Nutzung), 並且EC Karte 開始有VISA debit 金融卡功能, 所以不需要借貸的話不用特別申請VISA卡.
A. 28歲以下的「學生」、「實習生」(Student, Auszubildender, Schüler oder Praktikant)
B. 每月Giro Konto入帳700 € 以上
C. 每月用Comdirect 綁定的手機 Apple Pay or Google Pay 付費 3 次以上
D. 每月一筆定期定額or證券交易

德國朋友說: 在德國不能用信用卡養信用(給未來貸款使用), 所以我個人認為如果沒有借貸的需要,沒必要多辦信用卡!

希望此篇文章對大家有幫助！

[理財] 無痛存錢－分帳戶存錢法

Ümi 玉米發表留言
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如何無痛存錢? 這應該是所有小資族都在煩惱的問題，每個月薪水少少的，工作很累，下班只想放鬆揮霍，怎麼存錢？更不用說財富自由了～
在此跟大家分享許多人在使用，我自己也是實行多年的無痛-多帳戶存錢法。

由於家裡不是很富裕，卻抱有去歐美念書夢想的我，從大學開始就在打工兼家教賺錢，平時消費就很省，但我發現，自己心理狀態很容易省小錢花大錢，最後月底還是會很吃緊。省小錢花大錢其實有點像是心理陷阱，當一個人平常不滿足感覺自己受委屈時，反而需要更多的消費來犒賞辛苦工作&平常很省錢的自己，但沒有管理還是很容易月光。所以，存錢的帳戶分配同時也要有「玩樂」這個項目，能夠讓自己更有動力，存的開心！;-)
五年前，在讀了時好友推薦了一本「有錢人跟你想的不一樣」這本書後，我開始執行「多帳戶存錢法」，這其實也是很多人&知名YouTuber分享的/使用的「無痛存錢法」，這個方法讓我碩士期間月總收入只有台幣 1 萬左右的我還可以存一些錢。別以為每月固定存幾百幾千元很少，我也是從這個數目開始慢慢享受無痛存錢好處的呢！後來開始攻讀博士有薪水時，這個方法幫助我慢慢邁向台幣百萬積蓄。基本上規劃一次可以使用很久，通常是生活有大變動，例如：薪水調整、搬家房租調整等，支出有大變動才會需要再調整。

以下3步驟幫助你無痛存錢 :

Step 1: 知道自己的錢到底都花在哪? 計算出每個月固定必要支出 (Necessary cost)，可以記帳3個月或是翻出近3個月的帳單。我都很懶，直接讓一個帳戶解決並記錄所有必要支出，讓電腦幫我記帳，銀行的app 也會用圖表的方式跟我說每個月我在哪個部分花了多少錢(N26, DeutscheBank都有這個功能)，所以我只用固定銀行帳戶付清所有必要支出。
例如：
房租+網路+手機電信費+交通+學費+還貸款(例如學貸或房貸)+伙食費…=NT$ XXX =>收入的XX% (通常月收入的30-50%都算正常, 有貸款可能會更高)

Step 2: 估算多少百分比? 分成幾個帳戶?
例如：

項目比例%帳戶
(台灣為例)		帳戶
(德國為例)
必要支出 (Necessary cost)37%中國信託N26
玩樂+近期旅行儲蓄
(玩樂帳戶很重要唷!)		15%玉山銀行1822/Revolut
長期儲蓄 (包含緊急備用金*)28%玉山銀行Comdirect
投資 (記得要先存至少6個月的
緊急備用金*, 才開始投資)		10%中國信託Comdirect
贈與（捐贈）5%中國信託N26
各種帳戶分配比例表

這個分配比例並非你真的要開5個帳戶，其實2-3個帳戶就夠用了，只要把要存下來的錢和平時常用的帳戶拆開即可，最基礎的心理學是: 眼不見為淨，看不到就不會想去花它。
在台灣-玉山銀行可以用網路銀行分另外5個子帳戶；在德國-網銀Comdirect 可以分成Girokonto, Tagesgeld, Depot 和 credit card 4個帳戶，非常方便

Step 3: 設定銀行「自動」每個月轉帳到該支付的費用以及存錢的帳戶。
設定領薪水的隔天馬上把該付的錢都付清，該存的錢都從平常使用的帳戶轉到存款帳戶。例如：德國都是月底最後一個工作日收到薪水，我就設定每月1日把房租等全部付清，水費電費也是直接設定自動扣款。剩下在必要支出帳戶裡的錢就是我的伙食費和一般零碎生活用品的消費。

*緊急備用金: 通常是每月必要支出的6倍，存在可以馬上提領的現金戶頭。意思是即使有金融海嘯、失業或是意外事件發生時還可以讓你活至少6個月，有半年的時間找工作，這樣一來股市崩盤較能夠冷靜以對，不用急著把虧錢的股票賣掉。所以在投資前務必準備好緊急備用金，游刃有餘的閒錢還可以拿來以低價買優質好股票。

3 步驟，就這麼簡單！我的同事聽了我的建議後只有拆成兩個子帳戶，原本從月光族、常常抱怨博士生薪水少的她，馬上每個月都可以存下幾千元台幣！別再抱怨薪水少，存不到錢囉！