在德國看房，如果只靠自己慢慢查德文資料、實地一間一間跑，其實非常耗時間。
尤其是投資型房產，很多問題 不用到現場就可以先淘汰。
這篇文章分享我實際在用的做法：
👉 把 AI 當成您的第一線分析助理，在看房前先跑完一套檢查流程。
如果時間有限、或房子離您住的地方很遠，至少跑完 STEP 0～3 (甚至~5)，再決定要不要去看房。
在開始之前：怎麼把 AI 問「問對」？
AI 強不強，關鍵不在模型，而在你怎麼問。一個好用的 AI 問題，其實只要抓住這個邏輯就好：
告訴它是誰 → 現在的情境 → 要它做什麼 → 用多保守的標準 → 請它說明原因
實務上，我會固定包含這幾個元素：
- ROLE：請 AI 扮演誰（投資顧問、法律顧問、估價師）
- CONTEXT：物件資訊與你的投資前提
- TASK：你要它完成的任務
- BOUNDARIES：保守假設、法律優先
- REASONING：請它說清楚判斷邏輯
下面的 STEP 0～10，就是用這個結構一路跑下來。
🟢 STEP 0｜這間房值得花時間嗎？（10 分鐘篩選）
目的：快速淘汰不值得研究的物件
把 Exposé 或房屋連結貼給 AI，告訴它：
- 城市／區域
- 價格、坪數、屋齡
- 目標是出租投資
請 AI 回答三件事：
例如：
冷租是否至少可 cover 貸款 or 暖租是否可 cover 貸款＋管理費
最值得立刻確認的 3 個風險是什麼？（通常會出現在以下文件）
- 最近一次 WEG-Protokoll
- 最新 Jahresabrechnung
- 現行 Wirtschaftsplan
- 值不值得進入下一步詳細審查？
➡️ 如果 AI 判斷「結構性不適合」，直接放棄。
🟡 STEP 1｜價格合不合理？有沒有殺價空間？
目的：建立理性的出價邏輯
請 AI 根據：
- Exposé 價格
- 屋況
- 地段
- 租金潛力（Kaltmiete、Möbelzuschlag、Stellplatz 租金）
- 目前利率
給你三個價格區間：
- 保守價
- 合理價
- 偏高但可接受價
👉 你的出價 = 合理價 − 利率與未來風險緩衝
📌 以我目前的經驗：
一定可以殺價！但有個限度，而且要有合理的理由！
2-Zimmer Wohnung 如果有能力砍到 原本定價的10% 已經算很厲害了，所以如果他價格一開始就高太多到殺20%都無法接受的價格，除非你掌握很多房子的弱點來斡旋，不然可以不用浪費時間～
🟠 STEP 2｜現有租約風險（如果房子已出租）
目的：避免接手「雷租客」一個你改不了的租約，就算想自己搬進去也很難趕走現有的租客
把租約貼給 AI，請它幫你找出：
- 對新屋主不利的條款
- 租金調整限制
- 修繕責任歸屬
- 任何「模糊但危險」的地方
如果租約本身就高度不利，
就算數字好看，也要非常保守。
🟡 STEP 3｜合法租金上限（非常關鍵）
目的：確認你「算得到的租金」是否合法
請 AI 根據當地：
- Mietspiegel
- Mietpreisbremse
告訴你在合法範圍內：
- Kaltmiete 上限
- Möbelzuschlag
- 車位租金
並請它指出：
👉 哪些租金寫法最容易被告
🚫 合法租金算不清楚，這間房就不該買。
🔵 STEP 4｜房屋本體的長期成本風險
目的：抓出未來 10–15 年最貴的坑
Ideally上傳近3年的
1. WEG會議紀錄
2. Jahresabrechnung
3. Aktuellen Wirtschaftsplan
請 AI 分析：
- 常見老化問題
- 最可能的大筆支出
- 最容易被忽略但很貴的項目
特別關注：
Heizung、屋頂、外牆、地下車庫、Sonderumlage
🟤 STEP 5｜天然災害與保險風險
目的：避免「便宜但高風險」的房子
請 AI 分析地址的：
- 洪水／暴雨風險
- ZÜRS 分級
- 是否需要 Elementarversicherung
- 若沒有公開資料，可以寫email信詢問賣家或仲介，按照法律他們要如實的回答你問的所有問題，所以務必保留所有的email證據！
📌 地下室 + 高風險區，一定要非常小心。
例如：我近期看德勒斯登易北河附近的房子：
2002、2013 年都曾大淹水
→ 就一定要搞清楚：
1. 是否有保險
2. 修復計畫與內容 or 已翻修的結果
3. 地下室與電梯是否已全面翻修
4. 低價是否「合理反映風險」
🟧 STEP 6｜代租代管是否適合遠端屋主？
目的：確認你是不是在買一份麻煩
把代租代管合約貼給 AI，請它幫你判斷：
- 哪些條款對屋主不利
- 修繕多少金額應先通知屋主
🟥 STEP 7｜真實現金流與稅務
目的：看最保守情況你撐不撐得住
請 AI 幫你做一個「保守版」現金流模型，包含：
- 稅
- 利息
- 管理費
- 修繕成本
並區分哪些支出可以折舊，哪些不行。
🟪 STEP 8｜利率風險與談判籌碼
目的：把高利率變成你的武器
幾乎確認要買這套房，詢問貸款仲介利率後，請 AI 計算：
- 目前你問到的利率％買房成本是多少？房貸付款是否有辦法被租金cover？
- 若剛好銀行貸款利率正在往上升，利率每上升 0.1%，對你 10 年總成本的影響？
再問它：
👉 是否構成重新談價的合理理由？
⚫ STEP 9｜退出策略
目的：確保這不是只能抱一輩子的房子
請 AI 分析：
- 10 年後的典型買家是誰
- 轉售流動性如何
- 哪些因素會影響價格
🟢 STEP 10｜最終 Go / No-Go
最後一定要問 AI 的問題：
請站在理性投資人的角度告訴我：
- 為什麼該買？
- 為什麼不該買？
- 如果要買，3 個不可妥協的前提是什麼？
➡️ 只要有一個前提不成立，就暫停。
結語
AI 不能幫你做決定，
但它可以幫你：
- 少看爛房
- 少踩雷
- 把時間留給真正值得看的物件
您不是在「問 AI」，而是在用 AI 幫您跑一套投資流程。幫助您省下許多寶貴的時間！
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