看房經驗談，希望可以幫正在找房買房的您，省下一些時間～

2024年7月，我開始在德國看房。因為知道自己會看不少間，又是買房新手，我一開始就用 Excel 製作了記錄表格，把每間看過的房子資訊都詳細整理，包括：

• 看房日期、地址、房型、坪數、建築年份、是否裝修
• 價格（含稅總價與單價）、樓層、能源消耗等級（E級以下不考慮）
• 是否需付仲介費、租金預估、地下室狀況、有無車位
• 屋主是否自住等等

我也參考了很多中文和德文的看房文章。超慶幸自己有做紀錄＋拍照錄影，不然真的會忘光！

🌱 看房初期：邊看邊摸索，從模糊到明確

起初我其實不太確定自己要買什麼樣的房子，新舊房都看，甚至連負擔不起的新房也去看。但大概看了第 5 到第 10 間後，我就漸漸知道自己想要什麼了。(德國買房跟台灣很不一樣，很多德國人怕麻煩，而且在預算範圍內的物件也不多，不像台灣人會看上百間才買，聽說有些人看不到10個物件就買了！)

比如：
第一間是超過 100 年的老房，外觀跟室內都很漂亮，但樓梯間像鬼屋，地下室又濕又霉，我立刻列入拒絕往來戶。之後我就開始有方向了：

🧭 我的結論是：「**二手的一房一廳公寓（2-Zimmer Wohnung）**最適合我目前單身無小孩的生活型態。」等有居住生活伴侶後再一起規劃更大的房子也不遲！

第11間看完後，我就決定專注找類似的房型與地點。這間房後來還真的成為我的最終選擇，我總共看了21間，來來回回比了很久，第11間在我心中還是最合適，而且它後來居然還沒賣出，甚至讓我砍價！我前後看了4–5次，直到11月才決定下訂。買房還是要看緣份啊！

🔍 看房第一步：從哪裡找房子？

這是我最常用的網站推薦：
Kleinanzeigen (多為屋主刊登的二手房，比較有機會找到CP質高, 不透過仲介賣的房子)
ImmoScout24 (介面清楚，篩選功能強，是我最常用的平台。)
immowelt.de (介面沒那麼好用, 可能多一點選擇)
各大仲介或是建商的網站通常都會在後兩者刊登，或是由他們自己的網站or其他的合作商去賣房子，我也有問到Tecis-KAI (他們主要是賣投資的預售屋, 或是改裝的房, 通常可以包代租代管, 較少for自住)

✉️ 寫信看房：我怎麼聯繫賣方？

一看到有興趣的房子，我就會馬上寫信詢問。這是我常用的德文信模板（for 自住）：

Sehr geehrte Frau/Herr [屋主或仲介姓氏],
Ich interessiere mich für die Wohnung und würde sie mir gerne ansehen.
Ich arbeite in [公司名], daher suche ich eine Wohnung in der Nähe zum Kauf.
Könnten Sie mir bitte das Exposé, das WEG-Protokoll, die Abrechnung und den Wirtschaftsplan der Wohnung zusenden?
Vielen Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
[你的名字]

📄 三份看房文件一定要看（至少先用 Google 翻譯掃過）

等你鎖定想要的房型後，這三份文件一定要先過一遍：

Abrechnung（年收支報表）
看看 Nebenkosten（房屋共管費用）包含哪些項目。
檢查 Rücklage（維修基金）是否足夠，建議大樓至少 20 萬歐，否則日後修屋頂或暖氣時，每戶都要分攤，會很傷！
WEG-Protokoll（屋主會議紀錄）
建議看過去 5 年內的，觀察有無重大爭議、怪鄰居或高額支出討論。
Wirtschaftsplan（預算計畫）
檢查近期有無裝修計畫或潛在支出。知道房子過去維修紀錄，才能估算你未來還要投入多少裝修費用。

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🏡 三大買房考量重點

1、地點：超級無敵重要，真的要考慮自己的需求以及未來是否有機會出租=當投資的物件。這個部份很簡單，google map＋看房錢後在附近逛逛，就可以解決！我自己是直接選擇在公司附近，但是也同時在大眾交通工具方便的地方，我去看房子都是「騎腳踏車」去看房，所以因為我覺得可以平日騎腳踏車到公司工作，以及可以走路到S-Bahn都很重要。

2、自己能夠負擔的「價格」：我個人的原則：房貸本金＋利率(甚至是+Nebenkosten)，每個月不可以超過稅後月收入1/3 (大概也是我每個月扣掉基本支出可以存下來的金額<為了買房我超省😂>)。貸款部分請看－貸款篇
德國基本上是可以貸款100%的，但是因為我還沒有拿到永久居留（一直拖，沒有去申請😂 想說直接申請護照，結果要等超級久）所以只能貸款最多90%，加上稅和仲介費，基本上我要自備大概至少賣價的21%。每一間房子都可以殺價，但殺價的方法不是像買衣服那種，而是要用很理性的方式跟他說你的預算在哪裡，政府官方的價格區間在哪裡，考慮到屋齡，屋況等，覺得每平方米的房價是否合理等，去跟房仲or屋主討論價格。
Nebenkosten (除了買房價格與稅率以外的其他每個月固定型支出：例如：暖氣費、管理費、垃圾費、水費等）稅務、出租可能性，出租大概可以出租多少，是否可以cover房貸，這些都很重要！德國房子的優點是只要你是買二手房，很有機會Kaltmiete可以cover掉貸款。但真的要經過計算後才可以下手，因為有些Nebenkosten（例如 Rücklage）就無法轉嫁到租客身上。
順帶一提，能源等級很重要，因為2028年左右德國可能就要強制實施能源改革，特別是要買老房的朋友們，可能要看一下你買的那個城市的城市規劃能源concept，如果要買的那套房的能源供給尚未符合未來的規定，那就要把可能要多花的錢考慮進去(例如:大樓儲蓄Rücklage夠不夠把oil的暖氣系統換成Wärmepumpe)。

3、自己想要什麼樣子的房子: 低樓層公寓還是高樓層大樓？有無電梯？多大坪數？怎麼樣的房型？陽台或大落地窗要面向哪一個方向？能源等級最低可以接受多少？有沒有需要or想要重新翻修？在不在意風水？(因為這些是未來買下手就不能改的部分！)
a. 公寓大樓樓層：
不考慮 1 樓（隱私差）、也不考慮頂樓（夏天太熱），若是 3 樓以上一定要有電梯（搬家太累）！
b. 陽台：
我很確定我一定要有陽台，而且陽台(大面積採光面)一定要是向南,向西 or 向西南，個人認為向南是最好的因為我覺得德國的太陽在冬天的時候真的很少，基本上冬天的時候太陽都在南邊，如果像西邊的話夏天可能會有西曬太熱的問題，所以我個人認為最好的就是向南的陽台，因為之前租的房，最大面的採光面就是向南。
c. 大小與隔局：
我有考慮一間房間要出租給別人=變成雅房的話，怎麼樣的房型最適合。因為當初的我考慮到當初的伴侶的遠距關係，很有機會只有在這裡進辦公室上班的時候才會住在這，週末就住在另一半的家，這樣我基本上不太需要大房間。意思是說房型的兩間房間不能完全打通，必須都要有門隔著。畢竟貸款繳起來還是會有壓力的，雖然自己一個人住還是比較有隱私和安靜，但如果一間房間出租給別人，減輕財務負擔也很棒！所以我最後選擇只看50平房米以上，可以變成兩間雅房的公寓。
我最後選擇的房型平面圖如下：
d. 風水：
我自己買房的時候只有簡單上網查一下風水然後避開掉一些基本的部分然後我是蠻在意這個房型是不是有缺角所以我買的房，很方正的。

我有點在意風水，所以是一定要是方正的，好險當初有特別挑方正的房型，住起來真的超級舒服，沒有壓迫感，採光超級好！我其實買房後才詢問一個了解風水的朋友，她才跟我說廚房盡量不要在中間，或是至少洗衣機和洗碗機都不要在房子的正中間 (但可惜我家就只有那裏可以接水管,裝那兩台機器, 但只要不要太常使用它們, 就有機會減少影響)！至少缺角的部分不用特別去處理，只要處裡一些流年運勢的部分就好，住得舒服最重要！
e. 房屋年齡：
應該是很多台灣人會在乎的，畢竟聽說台灣的房子很難撐過30-50年，但德國的房子很多都真材實料，維護得很好！我自己買了1970年的房，所以到現在屋齡55年！是有聽說最好買1990年之後蓋好的房子，好像是因為東西德統一後1990年德國建築法規有大改革，後續的改革比較偏向能源政策形的改革，所以比較還好！也有一個說法是：新房子不一定會比老房子好，因為很多近十年蓋的房子材料都可能都不是德國或者不是歐洲生產的材料，所以反而更容易壞，考量CP值應該是1990到2010年帶的房子是最好的！
f. 前屋主是否自住：
我在看房子的時候有一個屋主他自己賣的是出租的房，然後他自己就非常的誠實地說啊，因為是出租給別人的，所以他在整修的時候都是用最便宜的材料，畢竟這就只是拿用來投資而已！所以說如果是屋主自住的房子，通常房子裡面的用料可能會比較好。

🛠️ 我買的這間：入住後的心得
目前搬進來三個月，住起來每天都好開心！12樓的view可以遠眺Taunus的山，天氣好就幾乎每天都可以看夕陽，真的感覺很幸福！
好險我的廚房和廁所都已經裝好了，雖然很明顯是1970年代的樣式，比較old school，但是德國品質真的不是蓋的～電路管線是Simens西門子的，廚房是AEG的，前房主住在這裡20年跟都沒有換過，意思是這一套廚房撐超過20年了，而且我大整理＋打掃後，看起來很新，不像用超過20年的家具，烤箱爐子都能繼續使用，Ｍade in Germany真的太厲害了！
住進來後我目前只有裝一台小的洗碗機，廁所浴簾＆蓮蓬頭重新裝，陽台重新粉刷，一些窗簾和燈飾和家具換掉等，雖然都是自己來，超累，但一點一點弄起來真的很有成就感。!

🎉 結語：這趟旅程收穫滿滿！
看房那幾個月，我真的瘋狂請教周圍有經驗的朋友，也感謝很多人幫忙搬家、給建議。
目前入住超過三個月，每天都覺得自己買到對的房子，心情很好！
📝 如果你對買房流程、貸款、Notar 簽約有興趣，請見我的下一篇分享～[德國買房2] 必備：貸款、Notar簽買房合約注意事項

感謝你讀到這裡！