在德國買房，不論是自住還是投資，整個流程對外國人來說常常是資訊不對稱又語言障礙重重的任務。這篇文章分享我自己的買房經驗，希望對也想在德國買房的你有幫助。
🏠 買房的三大步驟（可以同步進行）
- 找到理想物件
鎖定你想要的區域與預算，確定有哪些物件是你「喜歡 + 負擔得起」的組合。這是整個流程的起點。
👉 更多找房經驗請見上一篇：[德國買房]從0開始，找到理想住宅的實戰筆記！ - 了解貸款條件
一旦你大致抓到可承擔的價格範圍，就可以開始詢問貸款仲介貸款方案。這個階段的目標是了解：- 你可以貸多少比例？
- 在你當下身份與條件下，哪家銀行給的利率最好？
- 等到真的下定決心要買哪棟房子後，準備好所有資料+做足功課，才去問2～3間可能貸款給你的銀行（但如果想省事，找貸款仲介也行，但最好找能夠幫你negotiate利率的仲介！
- 找到值得信任的 Notar（代書）
不管你有沒有仲介，最終房產交易必須經由 Notar 公證。建議在確定要買的物件後，就開始找適合的 Notar，並安排初步諮詢。
💰 我的貸款經驗：仲介 vs 自行洽談
要跟德國銀行貸款，至少要有以下其中一個條件：永久的工作合約 or 德國永久居留證，剩下的當然就是你的存款證明等，兩者都有當然可以貸款的比例較高，需要的首付較低！
剛開始我什麼都不懂，房仲推薦的貸款仲介我也聯絡過。但後來發現，其實自己也可以透過這些方式取得很接近甚至更好的資訊：
- 貸款比價網站：
在比價網和幾位貸款仲介接觸後，我發現：因為我沒有德國永久居留，願意貸款給我的銀行就只有少數幾家。既然如此，我乾脆直接聯絡那些銀行，比較利率與談判空間。
這樣的好處是：
- 有機會談到更好條件
- 省去仲介溝通成本
- 有些銀行直接處理流程也比較快
🤔 那還需要貸款仲介嗎？
我最後沒使用貸款仲介，但這邊有個前提要說清楚：如果你的德文不太好，建議還是可以考慮透過仲介。
為什麼？因為德國銀行非常在意你是否理解貸款合約。如果你語言能力太差，銀行甚至會因此拒絕放款。透過會講德文的貸款仲介協助，會順利很多。
🏦 我實際聯絡了哪些銀行？
我總共聯絡了三家銀行，其中兩家是有親自安排 Termin 去分行面談（這裡的 Termin 就是預約時間）。
最終選擇的是 Volksbank 旗下的 Schwäbisch Hall。
選擇理由：
- 利率條件與其他家差不多
- 不會一直推銷其他保險產品（這點對我來說很重要）
有一家雖然利率也OK，但一直要我買其他保險，真的太煩，就放棄了。
📌 小建議：
你其實可以用 A 銀行的報價去跟 B 銀行談，看能不能談到更好的利率。這在德國是可以接受的「談判技巧」。
📜 合約階段與 Notar 的注意事項
當你決定買下某個物件，就要請 Notar 擬定買賣合約。Notar其實網路上找看看評價應該就好了，畢竟德國Notar的篩選過程非常嚴謹 (每個城市有固定名額，要律師考試成績Top 2%才可以開始排隊，有些律師甚至排了一輩子也當不到Notar)
擬定買賣合約時建議你：第一份初稿就要找德文好的朋友幫你看合約，自己也要仔細閱讀條款(當然可以用輔助翻譯)，有不懂的地方一定要「問清楚」！！！
買房合約在正式簽約前是可以修改的。我自己的經驗是修改了三次，Notar 現場邊念合約又一邊修正了一些錯字與內容。總之，絕對不要怕麻煩！
🚫 外國人不能犯的錯：盡量不要有「翻譯」的人陪同！
這點非常重要，尤其是如果你是外國人、又需要透過德國銀行貸款：
簽約當天去 Notar，如果德文夠好，盡量不要讓Notar知道你帶翻譯員（除非你是捧著現金去全額付款買的房）。頂多只能帶懂德文的親友陪同。[德文不好的人，當然可以帶翻譯，只是會很麻煩，因為連貸款文件都要翻譯，所有正式文件都要「公證」翻譯（德國合法認證翻譯人員所翻譯的文件），所以會花很多時間和金錢]，基本上買忙合約都已經是前擬定＋審核好，簽約當天不太會改內容！
原因是：
如果 Notar 文件上註明你是靠翻譯理解合約的，銀行會覺得你「可能不了解合約內容」，因此很可能會拒絕放款。所以就算你德文不夠好，也千萬不要正式帶一位「翻譯」進 Notar 事務所簽合約。非正式的德國好友就可以(也要特別注意Notar沒有把「翻譯人」寫在合約裡)。
如果你也在德國買房的路上，希望這篇經驗分享能幫助你少走彎路！
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